은퇴를 몇 년 앞두고 프로비던스에 렌탈 유닛을 하나 마련해 보려는 상담자를 최근 만났다. 제가 살펴본 사례 중에는 이스트사이드 근처를 알아보다가 예산이 맞지 않아 동네를 넓혀 다시 찾은 경우가 많았다. 같은 시 안에서도 어느 동네인지에 따라 렌트비와 매입가 차이가 크게 벌어지기 때문에, 프로비던스에서는 동네별 시세를 먼저 짚고 들어가는 것이 순서다.

프로비던스의 렌트비는 2026년 5월 기준 전체 유닛 중간값이 월 2195달러로 집계됐다(RentCafe). 침실 하나는 약 1888달러에서 2100달러, 침실 두 개는 2388달러에서 2997달러 선까지 자료마다 편차가 있다. 지난 일 년 사이 5퍼센트 올랐다. 실버레이크나 사우스사이드처럼 상대적으로 저렴한 동네도 있고, 올니빌처럼 침실 하나가 3000달러를 넘는 곳도 있어, 매물을 볼 때는 시 전체 평균보다 해당 동네 시세를 따로 확인하는 것이 낫다.

프로비던스의 재산세는 자산 종류에 따라 여섯 가지 세율로 나뉘는데, 자가 거주 단독주택은 평가액 1000달러당 8.40달러, 자가 거주 2세대에서 5세대 주택은 7.55달러가 적용된다(municipalfinance.ri.gov). 실효세율로는 중간값 1.83퍼센트로 로드아일랜드 주 중간값 1.45퍼센트보다 높다. 여기서 중요한 점은 이 낮은 세율이 자가 거주 요건을 갖춘 경우에 적용된다는 것이다. 투자용으로 매입해 본인이 거주하지 않는다면 자가 거주 세율 혜택을 받지 못할 가능성이 있으므로, 매입 전 시 조세평가국에 비거주 소유자 세율을 따로 확인해 보기 바란다. 로드아일랜드 주 전체 실효세율 중간값이 1.45퍼센트인데도 프로비던스가 이보다 높게 나오는 것은 이런 세율 구조와도 무관하지 않다.

대출 조건도 함께 봐야 한다. 투자용 주택은 다운페이먼트가 15퍼센트에서 25퍼센트로 실거주보다 높고, 신용점수 620점 이상이면 대출이 가능하지만 740점 이상이어야 유리한 금리를 받는다(fanniemae.com). 금리는 실거주용보다 0.5에서 0.75퍼센트포인트 높게 책정된다. 예상 렌트 수입은 75퍼센트까지만 소득으로 인정되며, 은퇴 후 소득 심사를 받을 계획이라면 이 비율을 미리 계산에 넣어야 한다.

로드아일랜드는 주 차원의 렌트컨트롤은 없지만, 지역에 따라 일부 지자체가 자체 조례를 두는 경우가 있어 프로비던스 시 차원의 규정을 따로 확인할 필요가 있다(hemlane.com). 임대료 인상 자체는 자유롭지만 시세를 크게 벗어나는 과도한 인상이나 보복성 인상은 금지돼 있다. 보증금 상한과 주거 적합성 기준도 법으로 정해져 있어, 세입자 보호 수준은 완전한 자유방임은 아니다.

관리 위탁 수수료는 월세의 8퍼센트에서 12퍼센트, 랜드로드 보험료는 일반 주택보험보다 높게 책정된다. 유지보수 비용은 연간 자산가치의 1퍼센트 정도를 적립해 두는 것이 무난하다.

제가 살펴본 사례 중에는 이스트사이드의 낡은 콘도와 사우스사이드의 상태 좋은 멀티패밀리 주택을 함께 저울질한 경우가 있었다. 매입가는 이스트사이드 쪽이 높았지만 관리가 덜 필요했고, 사우스사이드 쪽은 매입가는 낮은 대신 수리비가 초기에 더 들어갔다. 은퇴 후 시간 여유가 있는지, 아니면 손이 덜 가는 매물을 원하는지에 따라 같은 예산이라도 선택이 갈릴 수 있는 부분이다. 두 매물 모두 자가 거주가 아니므로 앞서 짚은 비거주 소유자 재산세율을 함께 반영해 실제 수익률을 다시 계산해 보는 과정을 거쳤다.

은퇴 이후 다른 자산으로 갈아탈 계획이 있다면 1031 교환으로 양도소득세를 이연할 수 있다(irs.gov). 동네별 시세와 비거주 소유자 세율을 함께 계산해 보고 결정하기 바란다. 투자와 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.