캘리포니아에서 결혼과 동시에 헨더슨으로 넘어온 부부 이야기를 해보려 한다. 렌트로 살던 아파트 계약이 곧 끝나가는데, 이참에 집을 사야 할지 렌트를 한 번 더 연장해야 할지 고민이 컸다. 캘리포니아 집값에 비하면 헨더슨은 상대적으로 부담이 덜해 보였지만, 막상 계산을 시작하니 생각보다 따져볼 것이 많았다.

이 부부가 가장 먼저 확인한 것은 집값이었다. Zillow 기준 헨더슨의 중위 주택가치는 48만 6533달러였고, 1년 전보다 오히려 2.6퍼센트 내려간 상태였다. 라스베가스 인근 부동산협회 집계로는 단독주택 중위가가 54만 달러까지 오르기도 했지만, Zillow 지표만 보면 최근 조정 국면에 들어선 모습이었다.

렌트비도 흔들리고 있었다. Zumper 집계로 1베드룸 렌트는 1400달러였는데, 1년 전보다 9.7퍼센트나 떨어진 수치였다. 최근 들어서는 다시 조금씩 회복해 8월 기준 헨더슨 전체 렌트가 전년 대비 4.85퍼센트 올랐다는 집계도 나왔다. 집값도 렌트비도 한 방향으로만 움직이지 않고 있었다.

이 부부가 참고한 개념이 price-to-rent ratio였다. 집값을 1년치 렌트비로 나눈 숫자로, 지금 사는 것과 렌트를 유지하는 것 중 어느 쪽이 상대적으로 유리한지 가늠하는 데 쓰인다. 헨더슨은 48만 6533달러를 연간 렌트 1만 6800달러로 나누면 29에 가까운 값이 나왔다. 이 정도면 매매보다는 렌트 쪽이 상대적으로 부담이 덜한 구간으로 볼 수 있다. 통상 이 값이 20을 넘어가면 렌트 쪽으로 무게가 실린다고 보는데, 헨더슨은 그보다도 한참 위에 있는 셈이었다.

실제 숫자로도 확인해봤다. 다운페이먼트 20퍼센트, 약 9만 7000달러를 넣고 나머지를 30년 고정금리로 대출받으면 원리금만 매달 2460달러 선이다. 재산세와 보험료를 더하면 실제 월 부담은 2760달러 안팎까지 올라간다. 지금 살던 1베드룸 렌트비 1400달러와 비교하면 매달 1300달러 넘게 차이가 나는 셈이었다. 물론 침실 개수나 평수가 다르니 단순 비교는 아니지만, 이 격차만으로도 이 부부가 렌트를 더 유지하기로 한 이유를 짐작할 수 있었다.

다만 숫자 하나로 결론을 내리지는 않았다. 부부는 매달 나가는 렌트비와, 집을 샀을 때 나갈 모기지 페이먼트, 재산세, 주택보험료를 함께 적어 비교했다. 네바다는 주 소득세가 없어 캘리포니아에서 살던 가정이라면 세금 부담이 줄었다고 느끼기 쉽지만, 재산세율과 보험료는 별개로 확인해야 한다. 특히 헨더슨처럼 신규 개발이 많은 지역은 HOA 비용이 붙는 경우가 많아 매물별로 따로 챙겨봐야 했다.

다운페이먼트를 얼마나 준비했는지, 앞으로 이 지역에 몇 년을 머물 계획인지도 함께 따졌다. 결국 이 부부는 목돈이 아직 넉넉하지 않고 직장 안정성도 좀 더 지켜봐야 한다는 판단에 렌트를 한 번 더 연장하기로 했다.

한인 가정이 관심을 두는 지역이라면 학군도 함께 봐야 한다. GreatSchools 등급을 참고하되 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

이 부부처럼 결혼 직후 자리를 잡는 단계라면, 앞으로 몇 년을 이 지역에 머물지가 매매 여부를 가르는 가장 큰 변수가 되는 경우가 많다. 클로징 비용과 중개 수수료를 감안하면 매매 후 2~3년 안에 다시 옮기는 것은 대체로 손해로 이어진다. 반대로 헨더슨에서 5년 이상 정착할 계획이 뚜렷하고 다운페이먼트도 충분히 마련돼 있다면, 지금처럼 집값이 조정 국면에 들어선 시점이 오히려 매매에 유리하게 작용할 수도 있다. 결국 지금 이 부부처럼 직장 안정성과 목돈 마련 상황을 함께 놓고 판단하는 것이 순서에 맞다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 받아보기 바란다.