메이컨 인근은 로빈스 공군기지 때문에 근무지 이동으로 집을 남기고 떠나는 가정을 자주 만난다. 최근에도 텍사스로 발령이 난 가정이 살던 집을 어떻게 해야 할지 물어왔다. 팔기엔 아깝고, 비워두기엔 부담스러운 상황이었다. 이럴 때 순서대로 확인할 것은 크게 세 가지다. 렌트비, 세입자, 계약서.

먼저 렌트비다. RentCafe 기준 메이컨 평균 렌트는 월 1176달러다. 침실 수로 보면 원룸 908달러, 침실 1개 1041달러, 침실 2개 1214달러, 침실 3개 1306달러 수준이다. 단독주택 렌트는 평균 1774달러로 더 높게 나온다. 자신의 집 형태와 가까운 조건의 매물을 몇 개 비교해서 정하는 것이 안전하다.

다음은 세입자를 구하는 일이다. Zillow나 Apartments.com에 사진과 조건을 올린다. 문의가 오면 바로 계약하지 말고, 아래 항목을 확인해보기 바란다.

• 신용 조회 결과
• 최근 소득 증빙 서류
• 이전 렌트 기록과 전 집주인 연락처
• 배경 조회 동의

타주로 이미 떠난 상황이라면 원격으로 스크리닝하고 전자서명으로 계약하는 방법도 있다. 직접 볼 수 없다고 스크리닝을 건너뛰면 나중에 훨씬 곤란해질 수 있다.

사진 준비도 중요한 항목이다. 낮에 찍은 밝은 사진 몇 장과 정확한 침실 수를 함께 올려두면 문의가 늘어난다. 신청료를 받을 계획이라면 신용 조회와 배경 조회 실비 수준에서 정하는 것이 좋다.

마지막은 계약서다. 렌트비와 납부일, 보증금액, 유지보수 책임, 계약 기간을 명확히 적는다. 조지아 주는 보증금 상한을 렌트비 2개월치로 정해두고 있다. 2024년 7월 시행된 Safe at Home Act 기준이다. 세입자가 나간 뒤 30일 안에 반환하거나 공제 내역을 서면으로 통지해야 한다. 기한을 넘기면 공제할 권리를 잃고, 부당하게 쥐고 있었다는 것이 인정되면 3배 배상까지 이어질 수 있다.

렌트비가 밀렸을 때는 3영업일치 통지를 먼저 보낸다. 해결이 안 되면 카운티 치안판사 법원에 dispossessory 절차를 신청하게 된다. dispossessory 절차를 신청했다고 바로 집이 비워지는 것은 아니라는 점도 알아두면 좋다. 세입자는 통지를 받은 뒤 7일 안에 법원에 답변할 수 있고, 답변이 접수되면 보통 10일에서 30일 사이에 심리가 열린다. 그 사이에도 렌트비는 계속 밀리는 셈이니, 처음부터 스크리닝을 꼼꼼히 해두는 것이 결국 마음 편한 길이다.

입주 전에는 집 상태를 사진과 영상으로 남겨두고, 세입자와 함께 walkthrough를 하며 확인하는 것을 권한다. 정상적인 마모와 실제 손상을 미리 구분해두면, 타주에서 원격으로 관리하더라도 나중에 다툴 일이 줄어든다. 사진 파일은 날짜별로 정리해서 따로 보관해두는 것이 좋다.

보험도 함께 챙기면 좋다. 렌트로 내놓은 집은 일반 주택보험만으로는 부족한 경우가 있어서, landlord insurance로 따로 가입해두는 것을 권한다. 계약이 끝나갈 무렵에는 갱신 여부와 렌트비 조정을 미리 정해서 세입자에게 알려주면, 양쪽 모두 다음 계획을 세우기가 한결 수월해진다.

세입자에게 렌터스 보험 가입을 요구하는 조항을 계약서에 넣는 집주인도 많다. 화재나 도난으로 세입자 개인 물건이 피해를 입어도 집주인 보험으로는 보장되지 않기 때문이다. 이 조항 하나로 나중에 책임 소재를 두고 다투는 일을 크게 줄일 수 있다.

수도, 전기 같은 공과금을 누가 언제부터 부담하는지도 확인 목록에 넣어두면 좋다. 입주일 기준으로 명의를 정리해두면 나중에 요금 문제로 다툴 일이 없다.

멀리서 관리해야 하는 상황이라면 이 절차를 대신 진행해줄 관리업체를 알아보는 것도 방법이다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가나 변호사와 상담해보기 바란다.