무릎이 예전 같지 않아지면서 2층 계단을 오르내리는 일이 점점 부담스러워졌다는 분이 콜롬비아에서 단층집을 찾아 나선 적이 있다. 문제는 콜롬비아에 단층 단독주택 자체가 많지 않다는 것이었다. 그래서 눈을 돌린 곳이 단층 구조로 지어진 콘도와 타운홈이었다.

숫자로 먼저 짚어보면, 콜롬비아의 단독주택 중위가는 68만 5,000달러다. 이 숫자가 뜻하는 건 계단 없는 단층 단독주택을 새로 구하려면 상당한 예산이 필요하다는 것이다. 반면 타운홈 중위가는 61만 4,000달러, 콘도는 25만 6,500달러 수준이다. 콘도로 옮기면 자금 여유가 40만 달러 넘게 생길 수 있다는 계산이 나온다. 이 차액을 은퇴 생활비나 의료비 대비 자금으로 돌릴 수 있다는 뜻이다.

다만 콘도나 타운홈에는 HOA 비용이 따라붙는다는 점을 함께 봐야 한다. 메릴랜드 주 전체로는 약 37.7퍼센트의 주택 소유자가 HOA에 속해 있고, 중위 월 비용은 104달러다. 다만 워싱턴 DC와 가까운 콜롬비아 같은 지역은 사정이 다르다. 시설이 좋은 커뮤니티일수록 HOA 비용이 월 400달러에서 1,000달러 이상까지 올라가는 경우도 있다. 콘도나 타운홈을 고를 때는 매매가만 볼 게 아니라 매달 나가는 HOA 비용까지 더해서 실제 부담을 계산해봐야 한다.

재산세는 하워드카운티 기준으로 평가액 100달러당 1.044달러가 부과된다. 실효세율로는 1.17퍼센트로, 메릴랜드 주 평균인 0.92퍼센트보다 높은 편이다. 중위 연간 재산세는 6,987달러에 이른다. 단독주택보다 평가액이 낮은 콘도나 타운홈으로 옮기면 이 재산세 부담도 함께 줄어드는 구조다.

냉난방비 측면에서는 단층 구조 자체가 유리하다. 위아래로 공기가 오르내릴 필요가 없고, 공용 벽이 있는 콘도나 타운홈은 옆집과 열을 나눠 쓰는 효과가 있어 단독주택보다 냉난방 부하가 적은 편이다. 메릴랜드의 여름철 전기요금은 지역 전력회사에 따라 킬로와트시당 13센트대에서 21센트 안팎까지 걸쳐 있으니, 계단이 있는 넓은 단독주택을 그대로 유지하는 것보다 작은 평면으로 옮기는 쪽이 매달 전기요금 체감을 낮추는 데도 도움이 된다.

메릴랜드 주는 소득이 6만 달러 미만이고 순자산이 20만 달러 미만인 주택 소유자에게 Homeowners' Property Tax Credit을 통해 재산세 부담을 소득 대비 일정 비율로 제한해준다. 하워드카운티에도 이와 별도의 지역 지원 프로그램이 있을 수 있으니, 자격 여부는 카운티 세무과에 직접 문의해보길 권한다.

타주에서 콜롬비아로 이주해오는 은퇴자라면 평가액이 낮은 콘도나 타운홈이라도 하워드카운티 세율 자체가 메릴랜드 평균보다 높다는 점을 감안해서 예산을 짜는 것이 안전하다. 재산세가 아예 없거나 훨씬 낮은 주에서 오는 경우라면 특히 그렇다. 매매가만 비교하면 콜롬비아가 저렴해 보일 수 있지만, 매년 나가는 재산세까지 더한 총 주거비로 계산해야 실제 부담을 정확히 볼 수 있다.

학군 문제도 함께 짚어볼 만하다. 콜롬비아는 한인 가정 사이에서 학군이 좋은 동네로 꼽히는 곳이 많은데, 자녀나 손주가 근처에 살 계획이 있다면 이 부분도 고려 요소가 된다. 다만 학군 경계는 주기적으로 바뀔 수 있으니, 실제 배정 학교는 GreatSchools나 하워드카운티 교육청 자료로 구매 전에 다시 확인해보는 것이 정확하다.

• 단독주택 - 계단이 있는 구조가 많아 무릎이나 관절이 부담스러운 은퇴자에게는 불리할 수 있다
• 단층 타운홈 - 계단 없는 평면이 있고 마당은 작아 관리 부담이 줄어든다
• 콘도 - 매매가가 가장 낮고 단층 평면이 기본이라 이동이 편하지만 HOA 비용이 붙는다
• 액티브 시니어 커뮤니티 - 애초에 단층 설계와 무장애 동선을 기준으로 지어진 단지가 많다

무릎이나 관절 때문에 계단이 부담스럽다면 단층 구조의 콘도나 타운홈이 단독주택보다 현실적인 대안이 될 수 있다. 다만 HOA 규정과 세금 혜택은 개별 상황에 따라 달라질 수 있으니, 실제 결정 전에는 부동산 전문가와 세무 전문가 상담을 받아보기 바란다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니다.