다운페이먼트를 20퍼센트 가까이 모아두고도 대출 승인에서 막히는 경우가 있다. 대체로 이유는 다운페이먼트가 아니라 DTI, 즉 부채상환비율이나 신용점수에 있다. 컬럼비아(Columbia)로 이주를 준비하는 가정이라면 이 부분을 먼저 짚어보는 것이 순서다.

Zillow 기준 컬럼비아 평균 주택가는 47만 5873달러다. 전년 대비 3.2퍼센트 오른 수치다. 이 금액을 기준으로 다운페이먼트별 초기 현금을 정리하면 다음과 같다.

• 3.5퍼센트: 1만 6656달러
• 5퍼센트: 2만 3794달러
• 10퍼센트: 4만 7587달러
• 20퍼센트: 9만 5175달러

20퍼센트 미만이면 PMI가 붙어 월 상환액에 더해지고, 20퍼센트 이상이면 이 비용이 사라진다. 다운페이먼트를 낮게 잡아 자금 여유를 남길지, 20퍼센트를 채워 매달 부담을 줄일지는 가정마다 상황이 다르다. 여기서 숫자만 보고 20퍼센트를 목표로 무리하게 저축 기간을 늘리다가 오히려 신용 관리에 소홀해지는 경우도 있으니 균형이 필요하다.

대출 거절로 이어지는 경우를 보면 대개 DTI가 43퍼센트를 넘거나 신용점수 관리가 안 된 상태에서 다른 대출을 새로 일으킨 경우다. DTI는 43퍼센트 이하가 안전권이며, 주거비만 따진 비율은 28퍼센트 이하가 이상적이다. 신용점수는 780점 이상이면 30년 고정 평균금리가 6.59퍼센트까지 내려가고, 760점대 6.66퍼센트, 740점대 6.75퍼센트, 700점대는 6.91퍼센트로 올라간다. 이 차이가 승인 여부와 월 상환액을 함께 좌우한다. 클로징 전 새 카드를 발급받거나 자동차 대출을 일으키면 DTI가 갑자기 흔들려 심사가 다시 시작될 수 있다. 이직도 소득 증빙이 끊기는 시점이 생기면 같은 문제가 된다. 사전승인을 먼저 받아 실제 대출 가능 금액을 확인해 두면 이런 변수를 줄일 수 있다.

다운페이먼트를 3.5퍼센트로 낮춰 FHA로 진행할지, 컨벤셔널 3퍼센트 옵션을 쓸지 고민이 될 수 있다. 첫 주택구매자이거나 지역중위소득 80퍼센트 이하면 컨벤셔널도 3퍼센트부터 시작할 수 있다. 다만 이 경우도 신용점수가 낮으면 금리 조건이 불리해지고, PMI 비용도 더 크게 붙는다. 대출 거절을 피하려면 다운페이먼트 액수를 정하기 전에 먼저 사전승인을 받아 실제 가능한 대출 종류와 금액을 확인해 두는 편이 안전하다.

재승인 심사가 필요해지는 경우를 줄이려면 서류 준비도 중요하다. 급여명세서, 세금 신고서, 은행 잔고 증명 등은 미리 정리해 두고, 심사 중간에 큰 금액이 계좌를 오가면 자금 출처를 소명해야 할 수 있다는 점도 알아두면 좋다.

메릴랜드는 재산세 실효세율이 평균 1.00퍼센트 수준이다. 컬럼비아가 속한 하워드 카운티는 학군 평가가 높아 한인 가정 사이에서도 선호도가 있는 지역이다. GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 구매 전 해당 주소로 다시 확인해 보기 바란다. 메릴랜드 모기지 프로그램은 첫 주택구매자에게 1만 달러 또는 대출금의 3에서 6퍼센트 수준을 0퍼센트 이자로 지원한다. 초기 현금 부담을 줄여주는 만큼 승인 가능성 자체를 높이는 효과가 있다. 클로징 후 서너 달치 생활비 정도는 예비자금으로 남겨두는 편이 안전하다. 금리는 사전승인 시점과 클로징 시점 사이에도 변동할 수 있다. 오퍼가 수락된 후 대출기관에 금리 락인 여부와 기간을 확인해 두면 예상치 못한 금리 인상을 피할 수 있다. 홈 인스펙션 비용도 별도로 준비해 두는 편이 안전하다. 예를 들어 월 소득이 8000달러인 가정이라면 DTI 43퍼센트 기준으로 매달 부채 상환에 쓸 수 있는 금액은 3440달러 안팎이다. 여기에 기존 자동차 대출이나 학자금 대출이 있다면 그만큼 모기지에 배정할 수 있는 여력이 줄어든다. 새 대출을 늘리기 전에 이 계산부터 먼저 해보는 것이 순서다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.