신용점수를 높여 다운페이먼트를 낮추는 쪽과, 다운페이먼트를 더 채워 월 상환액을 줄이는 쪽. 록빌(Rockville)에서 집을 알아보는 가정이라면 이 두 선택지를 함께 놓고 계산해 볼 필요가 있다.

Zillow 기준 록빌 주택가는 60만 7784달러다. 전년 대비 1.2퍼센트 올랐다. 다운페이먼트별로 정리하면 다음과 같다.

• 3.5퍼센트: 2만 1272달러
• 5퍼센트: 3만 389달러
• 10퍼센트: 6만 778달러
• 20퍼센트: 12만 1557달러

20퍼센트 이상을 채우면 PMI가 면제되어 매달 부담이 줄지만, 초기 목돈 마련에는 시간이 더 걸린다. 반대로 5퍼센트나 10퍼센트로 빨리 진입하면 자금 여유는 생기지만 PMI가 상환 기간 내내 따라붙는다. 이 점은 유리하지만 저 점은 부담이 될 수 있다는 식으로, 어느 쪽이 유리한지는 저축 속도와 시장 상황을 함께 봐야 한다.

신용점수도 마찬가지로 양면이 있다. 780점 이상이면 30년 고정 평균금리가 6.59퍼센트로 가장 낮지만, 이 구간까지 끌어올리려면 시간이 걸릴 수 있다. 700점대로 서두르면 6.91퍼센트로 금리는 높아져도 지금 시장에 먼저 들어갈 수 있다. DTI는 43퍼센트 이하가 기준이며, 주거비만 따진 비율은 28퍼센트 이하가 이상적이다. 사전승인을 받아두면 이 두 선택지 중 어느 쪽이 실제로 가능한지 구체적으로 확인할 수 있다. 클로징 전 새 대출이나 이직은 심사에 그대로 영향을 미치므로 피하는 것이 원칙이다.

다운페이먼트를 낮춰 FHA로 갈지, 컨벤셔널 3퍼센트 옵션으로 갈지도 비교 대상이다. 첫 주택구매자이거나 지역중위소득 80퍼센트 이하면 컨벤셔널도 3퍼센트부터 가능하다는 점은 유리하지만, 신용점수가 낮으면 이 옵션의 금리 조건이 기대만큼 좋지 않을 수 있다. 반대로 FHA는 신용점수 요건이 낮은 대신 모기지보험이 오래 유지된다는 부담이 있다.

타주에서 록빌로 오는 가정이라면 재산세와 보험료를 이전 거주지 기준으로 어림잡지 않는 것이 좋다. 몽고메리 카운티의 실제 고지서 기준으로 월 주거비를 다시 계산해 두면 승인 심사에서 보는 주거비 대 소득 비율도 더 정확하게 맞출 수 있다.

메릴랜드 평균 재산세 실효세율은 1.00퍼센트 수준이며, 록빌이 속한 몽고메리 카운티는 학군 평가가 좋아 한인 가정 사이에서도 꾸준히 거론되는 지역이다. 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 메릴랜드 모기지 프로그램은 첫 주택구매자에게 1만 달러 또는 대출금의 3에서 6퍼센트를 0퍼센트 이자로 지원하는데, 이 지원을 받으면 다운페이먼트를 낮게 잡아도 승인 가능성은 오히려 높아질 수 있다. 예비자금도 별도로 마련해 두는 편이 안전하다. 오퍼를 넣기 전에는 홈 인스펙션과 감정평가 비용도 함께 준비해야 한다. 다운페이먼트와 클로징 비용만 계산하다 이 부분에서 예산이 흔들리는 경우가 있다. 금리는 사전승인 시점과 클로징 시점 사이에도 달라질 수 있으므로, 오퍼가 수락된 뒤에는 금리 락인 여부와 기간을 대출기관에 확인해 두는 편이 안전하다. 락인 기간을 넘기면 금리가 다시 계산될 수 있다. 예를 들어 월 소득이 1만 달러인 가정이면 DTI 43퍼센트 기준으로 매달 부채 상환에 쓸 수 있는 금액은 4300달러 정도다. 프론트엔드 DTI 28퍼센트로 좁히면 주거비에만 2800달러까지 배정할 수 있다는 계산이 나온다. 록빌처럼 집값이 높은 지역에서는 이 여력 안에서 다운페이먼트와 신용점수 조합을 함께 맞춰야 실제 승인으로 이어진다. 록빌은 몽고메리 카운티의 행정 중심지로 매물 회전이 빠른 편이다. 원하는 조건의 매물이 나오면 곧바로 오퍼를 넣을 수 있도록 사전승인은 미리 받아두는 것이 좋다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.