컬럼버스와 인근 다른 오하이오 도시를 나란히 놓고 투자처를 고민하는 문의를 종종 받는다. 이럴 때 가장 먼저 확인해야 할 것이 지역별 렌트법이 실제로 어떻게 다른지다. 뉴욕이나 캘리포니아에서 투자 경험이 있는 이들일수록 이 질문을 먼저 던지는 경우가 많다. 그런 지역에서는 도시나 카운티마다 렌트법이 크게 갈리는 경험을 했기 때문이다.

결과부터 말하면 오하이오주 안에서는 컬럼버스든 다른 도시든 렌트법의 큰 틀은 동일하다. 2022년 통과된 HB 430 법안이 개정법 5321.19조를 통해 지방정부의 렌트 상한 조례 제정 자체를 막아 놓았기 때문이다. 컬럼버스를 포함한 오하이오 전역에서 지역 렌트컨트롤은 시행되지 않는다.

다만 같은 예산이라면 컬럼버스와 다른 오하이오 도시가 렌트비와 재산세에서 어떻게 갈리는지는 따져볼 필요가 있다. Redfin 자료로는 컬럼버스의 최근 평균 렌트비가 1395달러 수준으로 나타난다. 오하이오 안에서 신시내티, 클리블랜드 같은 다른 대도시와 견줘보면 컬럼버스는 중간 정도 위치에 있는 편이라, 렌트법이 같다면 결국 이런 렌트비와 재산세 조합이 지역 선택을 가르는 실질적인 기준이 된다.

대출 조건은 지역에 관계없이 동일하게 적용된다. 투자용 주택은 다운페이먼트가 15에서 25퍼센트로 요구되고, 신용점수는 620점 이상이면 대출이 가능하지만 740점 이상이어야 유리한 금리를 받는다. 금리도 실거주용보다 0.5에서 0.75퍼센트포인트 높게 책정된다.

렌트 소득 인정 방식도 짚어야 한다. 대출기관은 예상 렌트 수입의 75퍼센트 정도까지만 소득으로 반영하며, 리스 계약서나 감정평가서의 rent schedule이 근거로 필요하다. 이 조건이 지역마다 동일하게 적용되는 만큼, 결국 투자처를 가르는 변수는 대출 조건이 아니라 렌트비와 재산세라는 점을 다시 확인할 수 있다.

1퍼센트 룰을 컬럼버스 렌트 1395달러에 대입하면 매입가 13만 9500달러 이하일 때 성립한다. 컬럼버스 시내 매물 가격을 감안하면 이 기준을 그대로 맞추기는 쉽지 않고, 캡레이트를 함께 계산해 보는 것이 현실적인 선택으로 보인다. 캡레이트는 순영업소득을 매입가로 나눈 비율로, 컬럼버스와 다른 오하이오 도시를 같은 기준으로 비교할 때 렌트비 하나만 볼 때보다 훨씬 균형 잡힌 그림을 보여준다.

재산세는 오하이오 도시마다 차이가 있어 컬럼버스를 다른 도시와 비교할 때 중요한 변수다. 컬럼버스의 실효 재산세율은 1.55에서 1.60퍼센트 수준이며, 26만 5700달러 주택 기준 중간 재산세액은 연간 4110달러에 이른다. 오하이오주 평균 1.36퍼센트보다 높은 편이라는 점은 다른 도시와 비교할 때 반드시 넣어야 할 항목이다. 컬럼버스는 주 정부 청사와 대학, 여러 기업 본사가 몰려 있어 렌트 수요 자체는 꾸준한 편이지만, 그만큼 재산세 부담도 함께 따라온다는 점을 균형 있게 봐야 한다.

관리 비용은 두 지역 모두 비슷한 구조다. 관리업체에 위탁하면 월세의 8에서 12퍼센트가 수수료로 나가고, 유지보수는 매년 자산가치의 1퍼센트 정도를 적립해 두는 것이 일반적이다. 랜드로드 보험도 임대 손실과 배상책임을 포함해 일반 주택보험보다 보험료가 높게 책정된다. 이런 고정비 항목들이 지역마다 크게 다르지 않다는 점 역시, 오하이오 안에서는 렌트법보다 렌트비와 재산세가 투자처를 가르는 진짜 변수라는 결론을 다시 뒷받침해 준다.

결국 컬럼버스와 인근 도시 중 어디를 고르든 렌트법 자체의 차이보다는 렌트비와 재산세, 매입가의 조합이 수익률을 가른다. 장기적으로는 1031 교환으로 양도소득세를 이연하는 방안도 함께 고려할 만하다. irs.gov에 요건이 정리돼 있다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 세무 전문가 상담을 거치는 것이 될 수 있다.