신용점수 40점 차이가 월 상환액을 수십 달러씩 벌려놓는다. 게이더스버그(Gaithersburg)에서 집을 알아보는 가정이라면 다운페이먼트를 얼마로 잡을지보다 이 점수 구간부터 확인하는 것이 순서에 맞다.

Zillow 기준 게이더스버그 주택가는 49만 4924달러다. 전년 대비 1.3퍼센트 올랐다. 이 금액으로 다운페이먼트를 정리하면 다음과 같다.

• 3.5퍼센트: 1만 7322달러
• 5퍼센트: 2만 4746달러
• 10퍼센트: 4만 9492달러
• 20퍼센트: 9만 8985달러

20퍼센트 미만은 PMI가 붙고, 20퍼센트 이상은 면제된다. 신용점수는 780점 이상이면 30년 고정 평균금리가 6.59퍼센트, 760점대 6.66퍼센트, 740점대 6.75퍼센트, 700점대는 6.91퍼센트다. 같은 다운페이먼트라도 점수 구간에 따라 매달 상환액이 달라지고, 대출 심사에서 보는 리스크 평가도 함께 달라진다.

DTI, 즉 부채상환비율도 함께 본다. 대출기관 대부분은 43퍼센트 이하를 기준으로 삼고, 주거비만 따진 비율은 28퍼센트 이하가 이상적이다. DTI를 낮추는 가장 빠른 방법은 신규 대출을 피하는 것이다. 클로징 전에 자동차 대출이나 카드를 새로 여는 것은 권하지 않는다. 소득 증빙도 안정적으로 유지해야 한다. 이직 시점이 클로징과 겹치면 심사가 처음부터 다시 진행될 수 있다. 사전승인을 미리 받아두면 이런 변수를 줄이고 실제 오퍼 단계에서도 협상력을 가질 수 있다.

다운페이먼트를 3.5퍼센트로 낮춰 FHA로 갈지, 컨벤셔널 3퍼센트 옵션으로 갈지도 비교 대상이다. 첫 주택구매자이거나 지역중위소득 80퍼센트 이하면 컨벤셔널도 3퍼센트부터 가능하다. 신용점수가 좋을수록 컨벤셔널 쪽 조건이 유리해지고, 20퍼센트를 채우면 PMI 자체가 사라진다. FHA는 진입 문턱은 낮지만 모기지보험이 오래 유지되는 구조라는 차이가 있다.

서류 준비도 승인률에 영향을 준다. 급여명세서와 세금 신고서, 은행 잔고 증명을 미리 정리해 두면 심사 기간이 단축된다. 큰 금액이 계좌에 갑자기 들어오면 자금 출처를 소명해야 하므로, 다운페이먼트 자금은 몇 달 전부터 한 계좌에 모아두는 편이 깔끔하다.

메릴랜드 평균 재산세 실효세율은 1.00퍼센트 수준이며, 게이더스버그가 속한 몽고메리 카운티는 학군 평가가 좋아 한인 가정 사이에서도 자주 거론되는 지역이다. GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되, 학군 경계는 구매 전 해당 주소로 다시 확인해 보기 바란다. 메릴랜드 모기지 프로그램은 첫 주택구매자에게 1만 달러 또는 대출금의 3에서 6퍼센트를 0퍼센트 이자로 지원한다. 초기 현금 부담을 줄여주는 동시에 승인 가능성도 함께 높여주는 제도다. 클로징 후 예비자금도 서너 달치 생활비 정도는 남겨두는 것이 안전하다. 오퍼를 넣기 전에는 홈 인스펙션과 감정평가 비용도 예산에 포함해 두어야 한다. 다운페이먼트와 클로징 비용만 계산하다 이 부분을 놓치는 경우가 있다. 금리는 사전승인 시점과 클로징 시점 사이에도 움직일 수 있어, 오퍼가 수락된 후에는 금리 락인 여부와 기간을 대출기관에 확인해 두는 것이 좋다. 락인 기간을 넘겨 클로징이 늦어지면 금리가 다시 산정될 수 있다. 예를 들어 월 소득이 9000달러인 가정이면 DTI 43퍼센트 기준으로 매달 부채 상환에 쓸 수 있는 금액은 3870달러 정도다. 프론트엔드 DTI 28퍼센트로 좁히면 주거비에만 2520달러까지 배정할 수 있다는 계산이 나온다. 여기에 재산세와 보험료까지 포함되므로, 실제 대출 원리금으로 쓸 수 있는 몫은 이보다 더 줄어든다는 점을 감안해야 한다. 게이더스버그는 워싱턴 DC 통근 수요가 꾸준해 매물이 빠르게 소진되는 편이다. 오퍼 경쟁이 붙는 상황에서는 사전승인서를 갖춘 쪽이 협상에서 앞선다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.