예전에는 산호세에서 매물 두어 개만 비교해도 수익률 감이 잡혔는데, 지금은 침실 개수와 건물 유형에 따라 렌트 차이가 커서 하나하나 따로 계산해 봐야 하는 시대가 됐습니다. 최근에도 여러 매물을 나란히 놓고 총수익률과 캡레이트를 함께 계산해 본 경험이 있어 그 과정을 정리해 보려 합니다.

Zumper 자료를 보면 2026년 8월 기준 산호세 평균 렌트는 3380달러로 1년 전보다 10.2퍼센트 올랐습니다. 매물 유형별로 보면 단독주택 렌트는 4495달러, 아파트는 3211달러로 차이가 꽤 큽니다. Zillow는 같은 해 6월 기준 평균 주택가치를 141만3804달러로 집계했고 전년 대비 1.8퍼센트 낮아졌다고 밝혔으며, Redfin은 같은 시기 중위 매매가를 150만달러로 전합니다.

침실 규모로 보면 스튜디오는 2200달러, 1베드룸은 2770달러, 2베드룸은 3590달러 수준입니다. 산호세는 침실 수가 하나 늘어날 때마다 렌트가 500달러 안팎으로 뛰는 편이라, 유닛 규모를 조금만 조정해도 수익률 계산이 달라집니다.

재산세는 캘리포니아 Prop 13 기준 매입가의 1퍼센트가 기본이지만, 산타클라라 카운티 안의 지방채와 특별부과금까지 더하면 실제 부담은 1.1에서 1.3퍼센트 수준으로 올라가는 경우가 많습니다. 카운티별 부과 항목이 다르므로 매입 전 실제 세금 고지서를 확인해 보는 편이 안전합니다.

매물을 비교할 때 순서대로 짚어볼 항목은 크게 세 가지입니다.

• 총수익률 - 연간 총렌트를 매입가로 나눈 값으로, 비교의 출발점은 되지만 비용을 반영하지 않는다는 한계가 있다
• 캡레이트 - 재산세, 보험료, 관리비, 유지보수비, 공실손실을 뺀 순영업소득 기준으로 계산해 실제 수익성에 더 가깝다
• 캐시온캐시 수익률 - 대출을 활용했을 때 다운페이먼트 대비 실제 현금흐름을 보여주는 지표로, 같은 매물이라도 대출 조건에 따라 달라진다

예를 들어 매입가 141만달러에 아파트 렌트 3211달러를 적용하면 연간 총렌트는 3만8532달러, 총수익률은 2.7퍼센트 정도입니다. 같은 조건에서 단독주택 렌트 4495달러를 적용하면 연간 총렌트는 5만3940달러, 총수익률은 3.8퍼센트로 올라갑니다. 매물 유형 하나만 바뀌어도 숫자가 이렇게 벌어지니, 총수익률만 보고 매물을 고르면 놓치는 부분이 생깁니다.

50퍼센트 룰로 운영비용을 절반 수준으로 가정하면, 단독주택 기준 순영업소득은 연 2만6970달러 안팎이고 캡레이트는 1.9퍼센트 정도로 낮아집니다. 여기에 관리비를 위탁할 경우 렌트의 8에서 12퍼센트가 추가로 빠져나간다는 점도 계산에 넣어야 합니다.

1퍼센트 룰로 보면 매입가 141만달러의 1퍼센트는 1만4100달러인데, 아파트 렌트 3211달러는 물론 단독주택 렌트 4495달러로도 이 기준에는 크게 못 미칩니다. 산호세처럼 매입가 자체가 높은 시장에서는 현금흐름보다 장기 시세차익에 기대를 거는 투자자가 많은 이유이기도 합니다. 캐시온캐시 수익률까지 계산하려면 대출 조건을 매물마다 다시 확인해야 하는데, 같은 캡레이트라도 금리와 대출 비율이 다르면 실제 투입 현금 대비 수익률은 크게 갈릴 수 있습니다. 여기에 공실 문제도 겹칩니다. 산호세처럼 렌트가 꾸준히 오르는 시장에서도 세입자 교체 시기의 공백은 피하기 어려우므로, 연간 총렌트에서 한 달 치 정도는 미리 빼두고 계산하는 편이 현실적입니다.

총수익 관점에서는 시세차익과 대출원금 상환에 따른 자산 증가까지 함께 봐야 하는데, 최근 1년 새 주택가치가 소폭 낮아진 산호세 시장에서는 단기 시세 상승을 전제로 계산하는 것은 신중할 필요가 있습니다. 한인 가정이 관심을 갖는 학군 지역이라면 GreatSchools 등급과 배정 경계를 매입 전 다시 확인해 보기 바랍니다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 받아보시기 바랍니다.