은퇴를 앞두고 안정적인 렌트 수입원을 마련하고 싶다며 상담을 요청한 독자가 있었다. 뉴어크는 델라웨어 대학교가 자리한 도시라 학생 렌트 수요가 꾸준하다는 이야기를 들었다며 이 지역을 눈여겨보고 있었다. 은퇴 이후의 현금흐름을 목적으로 투자용 주택을 고르는 경우와 시세 차익을 노리는 경우는 접근 방식이 꽤 다르다는 점부터 짚어볼 필요가 있다.

현금흐름 중심이라면 렌트 수준과 대출 조건을 먼저 맞춰봐야 한다. RentCafe 집계에 따르면 뉴어크의 평균 렌트비는 1,703달러로 전년 대비 0.25퍼센트 낮아졌고, 1베드룸은 평균 1,463달러 수준이다. 투자용 주택 대출은 다운페이먼트가 15에서 25퍼센트로 실거주 주택보다 높고, 신용점수 740점 이상이어야 유리한 금리를 받을 수 있으며 금리 자체도 실거주용보다 0.5에서 0.75퍼센트포인트 높게 책정된다. 은퇴 자금에서 다운페이먼트를 마련한다면 이 차이를 먼저 계산에 넣어야 한다.

대출기관은 예상 렌트 수입의 75퍼센트까지만 소득으로 인정한다는 점도 은퇴 이후 고정 수입을 계산할 때 놓치기 쉬운 부분이다. 월 렌트가 1,463달러라면 심사에는 1,097달러 정도만 반영된다는 뜻이니, 은퇴 생활비를 이 렌트 수입에 전적으로 의존해 설계하는 것은 위험할 수 있다.

재산세는 뉴어크가 비교적 유리한 편이다. 뉴어크의 중간 실효 재산세율은 0.88퍼센트로 델라웨어주 중간값 1.02퍼센트보다 낮다. 시 자체 세율은 평가액 100달러당 0.2464달러로 책정되어 있어, 은퇴 이후 고정 지출을 계획할 때 재산세 부담이 상대적으로 예측 가능한 편이라는 점은 긍정적이다.

세입자법 측면에서 델라웨어는 렌트컨트롤이 없는 주에 속한다. 다만 렌트비를 인상하려면 최소 60일 전 서면 통지를 해야 한다는 규정이 있어, 캘리포니아나 뉴욕처럼 강한 렌트컨트롤을 시행하는 주에서 넘어온 사람이라면 규제가 없다고 느낄 수 있지만 통지 절차는 분명히 존재한다. 보증금은 1년 이상 리스의 경우 1개월치 렌트로 상한이 정해져 있다는 점도 함께 알아두면 좋다.

학생 렌트 수요에 의존하는 매물과 일반 가정 렌트 수요에 의존하는 매물은 공실 패턴이 다르다는 점도 두 선택지를 놓고 비교해볼 만하다. 학기 단위로 렌트가 회전하는 매물은 여름철 공실 위험이 있는 대신 렌트비를 상대적으로 높게 받을 수 있고, 일반 가정 대상 매물은 회전율은 낮지만 렌트비 상승 속도가 더딜 수 있다.

델라웨어주 중간 실효 재산세율은 1.02퍼센트로 전국 중간값과 같은 수준이다. 뉴어크가 이보다 낮은 0.88퍼센트를 유지하고 있다는 점은 은퇴 이후 고정 지출을 줄이려는 투자자에게 유리한 조건으로 볼 수 있다.

다른 주에서 넘어온 투자자라면 뉴어크의 부동산 시장이 대학 도시 특유의 흐름을 따른다는 점도 알아둘 필요가 있다. 학기가 시작되는 8월과 1월을 전후해 렌트 문의가 몰리는 경향이 있어, 매물을 내놓는 시점을 이 흐름에 맞추면 공실 기간을 줄이는 데 도움이 될 수 있다.

뉴어크는 델라웨어주에서 인구밀도가 높은 축에 속해 임대 수요 자체는 꾸준한 편이다. 다만 학기 중과 방학 중 공실률 차이가 있을 수 있으므로, 리스 시작일을 학기 일정에 맞춰 조정하는 관리업체와 함께 일하는 것도 방법이 될 수 있다.

운영 단계에서는 랜드로드 보험 가입, 관리를 맡길 경우 렌트의 8에서 12퍼센트에 이르는 수수료, 자산가치의 1퍼센트 정도를 매년 유지보수 적립금으로 쌓아두는 계획까지 세워야 실제 순수입이 나온다. 은퇴 이후 매물을 정리하고 다른 자산으로 옮겨갈 계획이 있다면 1031 교환으로 양도소득세 납부를 이연하는 방법도 검토해볼 만하다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 은퇴 설계와 관련된 세부 사항은 재무설계사와 부동산 전문가 상담을 함께 거쳐보기 바란다.