엘패소로 이주한 지 얼마 안 된 한 가정이 방 세 개짜리 주택을 매입해 렌트를 놓기로 했던 상황을 따라가 보면 좋은 참고가 된다. 렌트 시세만 보고 연간 수익을 계산했다가, 실제로는 세입자를 구하는 데 두 달 가까이 걸리면서 공실 기간을 전혀 반영하지 않았던 것이 뒤늦게 드러났다. 예상보다 수익률이 낮게 나온 이유가 여기에 있었다.

엘패소의 임대 시장을 보면 2026년 7월 말 기준 평균 렌트는 1,550달러 수준이다(Zillow Rental Manager). 같은 시기 주택의 평균 가치는 21만 1,055달러로 최근 1년 동안 8.0% 올랐다(Zillow Home Value Index). 재산세는 엘패소 카운티 기준 실효세율이 2.09% 안팎으로, 텍사스 안에서도 상대적으로 높은 편에 속한다.

이 숫자로 총수익률을 계산하면 연간 렌트수입 1만 8,600달러를 매입가로 나눈 값은 8.81%로, 이 매물만 놓고 보면 유리한 쪽에 속한다. 하지만 이 숫자에는 공실 기간이나 재산세, 보험료가 전혀 반영되어 있지 않다는 점이 불리하게 작용한다.

50% 룰로 운영비용을 잡아 순영업소득을 계산하면 연 9,300달러가 되고, 캡레이트는 4.41%로 내려온다. 텍사스 다른 대도시와 비교하면 이 정도 캡레이트는 나쁘지 않은 편에 속하지만, 여기에 실제 공실 손실까지 더하면 순영업소득은 다시 낮아진다. 세입자가 한 달만 비어도 렌트수입의 8% 안팎이 사라지는 셈이어서, 처음부터 공실률을 5에서 10% 정도 가정해 계산에 넣어두는 것이 현실적인 접근으로 보인다.

대출을 낀 경우도 함께 짚어볼 만하다. 다운페이먼트 25%와 클로징비용을 더해 실투자금을 5만 9,000달러 선으로 잡고 나머지를 7%대 금리로 빌리면, 연간 상환액이 순영업소득을 웃돌면서 캐시온캐시 수익률은 마이너스로 나온다. 이 점은 불리하지만, 엘패소는 매입가 자체가 낮아 다운페이먼트 비중을 조금만 높여도 현금흐름이 개선되는 폭이 다른 대도시보다 크다는 점은 유리하게 작용한다.

1% 룰 기준으로 보면 월세 1,550달러는 매입가의 0.73% 수준이어서 기준에는 못 미치지만, 캡레이트만 놓고 보면 여전히 참고할 만한 수치다. 타주에서 온 가정이라면 이전 거주지보다 재산세율이 높다는 점을 놓치기 쉬우니, 매입 전 실제 배정 학교와 재산세 고지서를 함께 확인해보는 것이 좋다. 학군은 GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되 경계가 자주 바뀌므로 해당 주소를 직접 확인해보기 바란다.

공실 두 달을 계산에 넣고 다시 보면 이 매물의 실질 수익률은 처음 계산보다 눈에 띄게 낮아진다. 그렇다고 캡레이트 4.41%가 나쁜 숫자는 아니다. 텍사스 다른 대도시와 비교하면 매입가 자체가 낮아 총수익률과 캡레이트 모두 상대적으로 여유가 있는 편이고, 캐시온캐시가 마이너스로 나오더라도 그 폭이 댈러스나 플레이노 같은 고가 시장보다는 작다는 점도 함께 봐야 한다.

여기에 대출원금 상환과 시세차익까지 더한 총수익 관점으로 보면 그림은 또 달라진다. 최근 1년 사이 엘패소 주택가치가 8.0% 오른 흐름이 앞으로도 이어진다는 보장은 없지만, 매달 현금흐름이 다소 아쉬워도 원금 상환분과 자산가치 상승분이 함께 쌓이면서 장기적으로는 수익 구조가 개선될 여지가 있다. 처음 렌트를 시작하는 가정이라면 공실률, 재산세, 보험료를 먼저 넣어 보수적으로 계산한 뒤, 총수익 관점에서 다시 판단하는 순서를 권하고 싶다.

이 상담을 마치고 나서 그 가정은 세입자를 찾는 기간을 넉넉히 60일로 잡고, 관리회사에 위탁하는 비용도 함께 반영해 다시 계산했다. 처음보다 숫자는 낮아졌지만, 오히려 그 편이 실제 현실에 가까운 그림이었다. 렌트 시세만 보고 낙관적으로 계산하는 것보다, 처음부터 보수적으로 잡아두고 실제 결과가 그보다 나으면 다행이라는 식으로 접근하는 편이 마음도 편하고 계획도 더 오래간다.

재산세와 임대법은 카운티별로 다를 수 있고, 이 글은 투자, 법률 조언이 아니다. 실제 계약 전에는 부동산, 회계 전문가와 상담해보기를 권한다.