미니애폴리스에서 순수익과 총수익을 같은 개념으로 오해했던 투자자를 만난 적이 있다. 캡레이트로 계산한 순수익만 보고 이 정도면 충분하다고 판단했는데, 실제로는 시세차익과 대출원금 상환분까지 더한 총수익을 기준으로 다른 지역과 비교하고 있었다.

미니애폴리스의 최근 중간 매매가는 37만 달러 수준이고, 렌트 평균은 월 1497달러로 집계된다. 연간 렌트수입 1만 7964달러를 매입가로 나누면 총수익률은 약 4.9퍼센트가 나온다. 이 지역의 실효 재산세율은 1.30퍼센트로, 미네소타 주 평균 1.13퍼센트보다 높은 편이다. 37만 달러 주택이면 연간 재산세는 4800달러 안팎이다.

1퍼센트 룰로 보면 37만 달러 매물은 월세가 3700달러는 나와야 통과하는데, 실제 렌트 평균 1497달러는 이 기준의 40퍼센트 수준에 그친다. 다른 중서부 도시와 비교해도 매매가 대비 렌트비가 낮은 편에 속한다.

여기에 보험료와 유지보수비, 공실손실을 더해 50퍼센트 룰로 계산하면 순영업소득은 연 9000달러 수준이 되고, 캡레이트는 약 2.4퍼센트로 내려간다. 이것이 앞서 말한 투자자가 근거로 삼았던 순수익 지표다.

문제는 여기서 멈춘 것이다. 총수익은 캡레이트가 보여주는 현금흐름 수익뿐 아니라 시세차익, 대출원금 상환에 따른 자산 증가분, 감가상각 같은 세제혜택까지 함께 봐야 하는 개념이다. 캡레이트 2.4퍼센트만 보고 다른 지역과 비교하면, 시세차익이 상대적으로 크게 나타나는 지역과 비교했을 때 미니애폴리스가 불리해 보일 수 있다. 반대로 총수익 기준으로 다시 놓고 보면 순위가 바뀌는 경우도 있다.

같은 예산으로 미니애폴리스 시내와 인근 교외 지역을 나란히 놓고 비교해 보면, 시내는 캡레이트가 다소 낮아도 공실률이 낮고 임대 수요가 꾸준한 편이고, 교외는 매매가가 낮아 캡레이트는 높게 나오지만 계절에 따라 공실 기간이 길어질 수 있다는 차이가 있다. 어느 쪽이 맞는지는 투자 목적과 관리 여력에 따라 달라진다.

같은 예산으로 다른 도시와 비교해보면 이 차이가 더 분명해진다. 캡레이트만 높은 지역과 캡레이트는 낮지만 장기 시세 흐름이 안정적인 지역을 나란히 놓고 보면, 어느 쪽이 유리한지는 투자 기간과 목적에 따라 달라진다. 단기 현금흐름이 중요한 투자자라면 캡레이트 중심으로, 장기 보유를 계획하는 투자자라면 총수익 중심으로 판단하는 것이 현실적인 접근으로 보인다.

미니애폴리스는 한인 가정들이 선호하는 학군 지역이 몇 군데 형성돼 있어 실거주 수요도 꾸준한 편이다. 타주에서 이주하는 경우 미네소타의 겨울철 유지보수 비용이 이전 거주지보다 높게 나올 수 있다는 점도 함께 계산에 넣어보기 바란다.

감가상각 세제혜택도 총수익에 함께 넣어볼 부분이다. 건물가액을 27.5년에 걸쳐 나눠 비용 처리하면 매년 과세소득을 줄일 수 있어, 캡레이트만으로는 드러나지 않는 세후 수익 개선 효과를 기대할 수 있다.

미네소타는 겨울철 난방비와 제설 비용이 운영비용에 추가로 들어간다는 점도 다른 지역과 비교할 때 놓치기 쉬운 부분이다. 특히 단독주택 렌탈이라면 제설과 조경 관리를 세입자와 임대인 중 누가 맡을지 계약서에 명확히 해두는 것이 분쟁을 줄이는 데 도움이 된다.

미니애폴리스도 임대주택 라이선스 제도를 운영하는 도시로 꼽힌다. 매입 전 해당 물건이 라이선스 요건을 충족하는지, 갱신 비용은 얼마나 되는지 확인해두면 운영비용 계산에서 놓치는 부분을 줄일 수 있다.

타주에서 미니애폴리스로 투자하러 오는 경우, 미네소타의 렌탈 소득세 신고 절차가 이전 거주지와 다를 수 있으므로 회계 전문가와 함께 확인해보는 편이 안전하다.

세금과 임대 조건은 물건별로 달라질 수 있으며, 이 글은 투자·법률 조언이 아니다. 실제 계약 전에는 전문가와 상담해 보기 바란다.