패서디나에서 처음 세입자를 들인 집주인이 있었습니다. 계약서에 반려동물 조항을 넣지 않았는데, 몇 달 뒤 대형견을 키우고 있다는 사실을 알게 되었습니다. 계약서를 다시 살펴보니 막을 근거가 없었습니다. 처음부터 조항을 명확히 넣었더라면 피할 수 있었던 상황입니다.

패서디나의 평균 렌트비는 2026년 8월 기준 2750달러입니다(Zumper). 1베드룸은 2296달러, 2베드룸은 3200달러 수준입니다. 렌트비를 정할 때는 이 평균을 기준으로 삼되, 실제 집의 침실 수와 상태, 위치에 맞춰 조정해야 합니다.

렌트비가 정해지면 광고를 올립니다. Zillow, Apartments.com, Zumper 같은 플랫폼에 동시에 게시하고, 반려동물 허용 여부와 주차, 침실과 욕실 개수를 사진과 함께 명확히 적어두는 것이 앞선 사례 같은 문제를 줄이는 방법입니다.

세입자를 고를 때는 신용점수, 소득 증빙, 이전 렌트 기록 세 가지를 확인합니다. 소득은 보통 월세의 세 배 이상을 기준으로 삼습니다. 모든 지원자에게 동일한 기준을 적용해야 합니다.

계약서에는 렌트 기간, 월세와 납부일, 보증금, 반려동물 허용 여부와 조건, 수리 책임, 계약 해지 조건을 빠짐없이 넣어야 합니다. 애매하게 남겨둔 부분은 나중에 반드시 문제가 됩니다.

• 침실 수와 상태에 맞춰 렌트비 조정하기
• 반려동물, 주차 조건 명시해 광고 올리기
• 신용점수, 소득, 렌트 기록으로 스크리닝하기
• 반려동물 조항 포함해 계약서 작성하기
• 보증금 상한과 반환 기한 확인하기

캘리포니아는 2024년 7월부터 AB 12에 따라 보증금 상한을 월세 한 달치로 제한하고 있습니다. 임대 주택이 4채 이하인 개인 집주인은 두 달치까지 받을 수 있는 예외가 있습니다. 퇴거 후 21일 안에 보증금을 돌려주거나 공제 내역서를 보내야 합니다(민법 1950.5조). 월세 미납 시에는 3일 통지 후 절차를 밟을 수 있고, 사유 없는 계약 해지는 거주 기간 1년 미만이면 30일, 1년 이상이면 60일 전 통지가 필요합니다.

신청서를 받을 때 심사 수수료를 요구할 수 있는데 상한이 있습니다. 2026년 기준 65.86달러이며, 실제 비용이 이보다 적었다면 차액을 돌려줘야 합니다(민법 1950.6조).

렌트비 인상 폭도 정해져 있습니다. 건물이 15년 이상 되었다면 AB 1482에 따라 연간 인상률이 물가상승률에 5퍼센트를 더한 값, 최대 10퍼센트로 제한됩니다. 1년 이상 거주한 세입자는 정당한 사유 없이 내보낼 수 없습니다. 개인 소유 단독주택은 계약서에 고지 문구를 넣으면 예외로 인정됩니다.

집주인에게는 배관, 난방, 방범창 같은 필수 설비를 정상 작동 상태로 유지할 의무도 있습니다. 수리 요청에는 합리적인 시일 안에 대응해야 합니다. 반려동물처럼 계약서에 넣지 않으면 나중에 근거가 없어지는 조항들은 특히 꼼꼼히 챙기는 것이 좋습니다.

세입자가 입주하는 날에는 집 상태를 사진과 메모로 남겨두는 것이 안전하다. 벽지, 바닥, 가전 상태를 미리 기록해 두면 퇴거 후 보증금을 정산할 때 원래 있던 흠집과 새로 생긴 손상을 구분하기 쉬워진다. 세입자와 함께 확인하고 서명까지 받아두면 더 확실하다.

계약 기간을 1년 고정으로 할지, 월 단위로 할지도 미리 정해야 합니다. 1년 고정 계약은 공실 걱정 없이 안정적이고, 월 단위 계약은 세입자를 바꾸기 쉬운 대신 공실 위험이 있습니다. 처음이라면 1년 고정 계약으로 시작해보는 것을 고려해볼 만합니다.

기존에 들어둔 주택 보험도 다시 살펴봐야 합니다. 실거주자용 보험과 렌트용 보험은 보장 범위가 다릅니다. 임대주 보험으로 바꿔두지 않으면 세입자가 지내는 동안 생긴 사고에서 제대로 보장받지 못할 수 있습니다.

세부 조건은 카운티마다 다를 수 있습니다. 계약서에 서명하기 전에 부동산 전문가나 임대법 변호사와 상담해 보는 것을 권해드립니다. 이 글은 일반 정보 제공 목적이며 법률 자문을 대신하지 않습니다.