얼마 전 상담했던 가정은 남편의 직장 발령으로 애리조나로 옮겨가야 했다. 살던 오거스타 집을 팔지 안 팔지 고민하다가, 결국 렌트로 돌리기로 했다. 갑자기 정해진 일이라 렌트비도, 계약서도, 세입자 구하는 절차도 하나부터 준비해야 했던 경우다. 타주로 이사하면서 집을 렌트로 남기는 사례를 자주 보는데, 순서만 알면 생각보다 어렵지 않다.

가장 먼저 정할 것이 렌트비다. Zumper 기준 오거스타 평균 렌트는 월 1300달러다. RentCafe는 같은 시기 평균 1226달러로 집계했다. 전국 평균보다 크게 낮은 편이라, 오거스타는 렌트 수익률 측면에서 접근하는 투자자도 적지 않은 지역이다. 다만 시세는 학군과 골프장 인근 여부에 따라 편차가 크므로, 비슷한 조건의 매물 시세를 직접 몇 개 비교해보는 것이 정확하다.

렌트비를 정했으면 광고를 올릴 차례다. Zillow나 Apartments.com 같은 곳에 사진과 조건을 올리고, 문의가 오면 전화나 문자보다 직접 만나서 집을 보여주는 편이 좋다. 이 과정에서 스크리닝을 건너뛰면 나중에 훨씬 큰 부담으로 돌아온다.

• 신용 조회 결과
• 최근 급여명세서나 재직 확인서
• 이전 집주인의 렌트 기록 확인
• 필요시 배경 조회 동의서

소득이 렌트비의 3배 정도 되는지를 기준으로 삼는 경우가 많다. 이 기준 하나만으로 거르기보다는, 신용과 이전 렌트 기록을 함께 놓고 판단하는 것이 실제로 더 안정적이다.

광고 사진은 문의량을 좌우하는 요소다. 낮 시간에 찍은 사진과 정확한 침실 수, 마당 관리 책임 여부를 함께 적어두면 좋다. 신청료를 받는다면 신용 조회와 배경 조회 실비 수준으로 맞추는 것이 합리적이다.

리스 계약서에는 렌트비, 납부일, 보증금액, 유지보수 책임, 계약 기간과 갱신 조건이 명확히 담겨야 한다. 조지아 주는 Safe at Home Act 시행 이후 보증금을 렌트비 2개월치까지로 제한하고 있다. 세입자가 나간 뒤에는 30일 안에 보증금을 돌려주거나 공제 내역을 서면으로 통지해야 하고, 이를 넘기면 집주인이 공제 권리를 잃는다. 부당하게 붙들고 있었다는 것이 확인되면 3배 배상까지 이어질 수 있다.

렌트비가 밀렸을 때는 3영업일치 서면 통지를 먼저 보내야 한다. 그래도 해결되지 않으면 카운티 치안판사 법원에 dispossessory 절차를 신청하는 순서로 진행된다. 감정적으로 밀어붙이기보다 절차를 그대로 따라가는 것이 결국 더 빠른 길이다.

dispossessory 절차가 시작됐다고 곧바로 집이 비워지지는 않는다. 세입자가 통지를 받은 뒤 7일 안에 법원에 답변을 낼 수 있고, 답변이 접수되면 보통 10일에서 30일 사이에 심리가 열린다. 그 사이 렌트비는 계속 밀리게 되니, 애초에 스크리닝을 철저히 하는 편이 결과적으로 이득이다.

입주 전에는 집 안팎을 사진으로 남겨두고 세입자와 함께 확인하는 walkthrough를 하는 것이 좋다. 오거스타처럼 마당이 있는 단독주택은 잔디 관리 책임까지 미리 정해두면 나중에 정산할 때 분쟁이 줄어든다.

집주인 보험도 미리 확인해두는 것이 좋다. 일반 주택보험만으로는 세입자로 인한 사고나 책임 문제를 다 감당하기 어려운 경우가 있어서, 렌트용 landlord insurance를 따로 알아보는 집주인이 많다. 계약 기간이 끝날 무렵에는 갱신 여부와 렌트비 조정을 미리 정해서 세입자에게 통지해두면 서로 계획을 세우기가 수월해진다.

예전에는 타주로 옮기면서 집을 그냥 지인에게 맡기고 관리를 소홀히 하는 경우가 많았다. 지금은 원격으로도 온라인 스크리닝과 전자서명 계약이 가능해져서, 멀리 떨어져 있어도 관리하는 방법이 훨씬 다양해졌다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 계약 전에는 부동산 전문가나 변호사와 세부 사항을 확인해보기 바란다.