올스턴에서 콘도를 매입해 렌트를 놓으려던 분이 처음 가져온 계산에는 재산세와 보험료 항목이 아예 빠져 있었다. 렌트가 워낙 높은 지역이다 보니 총수익률만 보고도 충분히 만족스러운 숫자가 나왔던 탓인데, 그렇다면 재산세와 보험료를 넣으면 이 숫자가 얼마나 달라질까. 그리고 대출을 끼고 산다면 캐시온캐시 수익률은 또 어떻게 움직일까.

올스턴의 렌트 수준부터 보면, 2026년 기준 평균 렌트는 3,062달러에서 3,205달러 사이로 집계되고, 2베드룸은 3,900달러까지 올라간다. 보스턴 시 전체 평균 3,263달러보다는 다소 저렴한 편이지만 전국 평균과 비교하면 훨씬 높은 수준이다. 매입가 쪽은 2026년 5월 기준 콘도 중위 매도가가 63만 4,786달러였고, 리스팅 중위가는 55만 달러로 집계된다. 보스턴 시 전체 콘도 중위가가 72만 5천 달러 선인 것과 비교하면 올스턴은 상대적으로 접근하기 쉬운 가격대에 속한다.

그렇다면 재산세는 얼마나 될까. 보스턴의 2026 회계연도 주거용 세율은 1,000달러당 12.40달러, 실효세율로는 1.16퍼센트 수준이다. 다만 이 세율에는 실거주자에게 적용되는 상당한 규모의 주거 익젬션(Residential Exemption)이 반영되어 있어서, 렌트를 놓는 투자용 콘도는 이 혜택을 받지 못하고 더 높은 실질 부담을 지게 된다. 이 부분이 바로 처음 가져온 계산에서 빠져 있던 항목이다.

2베드룸 렌트를 기준으로 계산해보면, 연간 렌트수입 4만 6,800달러를 매입가 63만 4,786달러로 나눈 총수익률은 7.37퍼센트로 상당히 높게 나온다. 그렇다면 여기서 운영비용을 빼면 어떻게 달라질까. 50퍼센트 룰을 적용해 운영비용을 렌트수입의 절반으로 가정하면, NOI는 연간 2만 3,400달러 안팎이 되고 캡레이트는 3.69퍼센트 정도로 계산된다. 재산세율 자체는 1.16퍼센트로 전국 평균과 비슷한 수준이지만, 투자용 물건에는 익젬션이 적용되지 않는다는 점과 콘도 특성상 HOA비까지 더해진다는 점을 감안하면 실제 운영비용 비중은 이보다 더 커질 가능성도 있다.

스튜디오 기준으로 보면 연간 렌트수입 2만 8,368달러를 콘도 중위 매도가 63만 4,786달러로 나눈 총수익률은 4.47퍼센트로 2베드룸보다 낮다. 반대로 3베드룸까지 넓히면 연간 4만 3,200달러, 총수익률은 6.80퍼센트로 올라간다. 유닛 크기가 커질수록 총수익률이 높아지는 흐름은 대학가 특성상 룸메이트 셰어 형태의 임대가 많은 올스턴에서 특히 두드러진다.

그럼 캐시온캐시 수익률은 어떻게 될까. 대출을 끼고 매입한다고 가정하면, 다운페이먼트와 클로징비용 등 실제 투입한 현금 대비 세전 현금흐름을 계산하게 되는데, 대출 금리와 상환 조건에 따라 캡레이트 3.69퍼센트보다 높아질 수도 낮아질 수도 있다. 캡레이트는 대출 없이 매입했다는 가정 아래의 수익성이고, 캐시온캐시는 실제 체감 수익률이라는 점에서 둘을 구분해서 봐야 한다는 점은 올스턴처럼 매입가가 높은 지역일수록 더 중요해진다.

올스턴은 대학가 특성상 학생 렌트 수요가 꾸준하고 소형 유닛 위주로 투자자용 매물이 많은 편이다. 한인 가정이 실거주를 고려한다면 학군이 더 안정적인 인근 지역과 함께 비교해볼 만한데, 학군 등급은 GreatSchools나 Niche를 참고하되 경계가 자주 바뀌므로 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

타주, 특히 재산세가 낮은 지역에서 매사추세츠로 이주하는 경우라면 익젬션 구조의 차이 때문에 체감 세부담이 예상보다 클 수 있다. 총수익률만 보지 말고 재산세와 보험료를 반영한 캡레이트, 그리고 대출 조건을 반영한 캐시온캐시까지 순서대로 확인해야 실제 수익 구조가 드러난다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 세율과 익젬션 조건은 개별 물건에 따라 달라질 수 있으니 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.