버크에서 반려묘 세 마리를 키우던 한 가정이 콘도 계약 직전 규정을 다시 확인해야 했던 일이 있었다. 마음에 둔 매물의 bylaws에 세대당 반려동물 두 마리 제한이 명시되어 있었기 때문이다. 결국 인근 다른 건물로 옮겨 계약을 마쳤는데, 이런 사례는 버크처럼 페어팩스 카운티에 속한 지역에서도 드물지 않게 나타난다.

버크 자체의 콘도 관리비 통계는 별도로 확인되지 않아, 같은 페어팩스 카운티에 속한 노던버지니아 지역 데이터로 가늠해 본다. 이 지역 콘도 관리비는 대체로 월 250달러에서 450달러 사이다(출처: Northern Virginia Home Pro 콘도 관리비 가이드). 페어팩스 카운티 전체로 보면 타운홈과 콘도를 포함해 200달러에서 500달러 이상까지 폭넓게 형성되어 있다(출처: Clement Real Estate Group 페어팩스 카운티 HOA 가이드). 최근 시장을 보면 버크처럼 상대적으로 낮은 밀도의 지역은 하이라이즈보다 타운홈형 콘도나 저층 건물이 많아, 관리비도 범위 안에서 중간 수준으로 형성되는 흐름이 나타난다.

• 건물 외관과 공용 구조물 유지보수
• 마스터 보험료
• 조경과 눈 제거, 쓰레기 수거
• 공용시설, 수영장과 클럽하우스 관리
• 리저브펀드 적립

버지니아는 콘도협회에 리저브 스터디를 법으로 요구하는 몇 안 되는 주 중 하나다. 버지니아 콘도미니엄법(Virginia Code 55.1-1965)에 따라 이사회는 최소 5년에 한 번씩 자본 항목에 대한 리저브 스터디를 실시하고 매년 그 결과를 검토해야 한다(출처: 버지니아 콘도미니엄법, PropFusion 버지니아 리저브 스터디 가이드). 플로리다가 2021년 서프사이드 콘도 붕괴 사고 이후 SB 4-D 법으로 리저브펀드 적립 자체를 의무화한 것과는 결이 다르지만, 최소한 정기적인 점검 절차는 법에 담겨 있는 셈이다.

그렇다고 해서 특별부과금 리스크가 사라지는 것은 아니다. 리저브 스터디 결과가 있더라도 협회가 권고 적립액을 그대로 따르지 않으면 실제 적립금은 여전히 부족할 수 있다. 최근 시장을 보면 오래된 건물일수록 이런 격차가 크게 나타나는 경향이 있어, 건축 연도가 오래된 콘도라면 리저브 스터디 결과와 실제 적립 잔고를 함께 대조해 보는 것이 안전하다.

모기지 심사에서도 이 부분이 함께 확인된다. 리저브펀드 비율이 낮거나 연체율이 높은 협회는 Fannie Mae 기준에서 non-warrantable condo로 분류되어 대출 조건이 불리해질 수 있다(출처: Fannie Mae 콘도 프로젝트 기준, HUD.gov). 타주에서 버크로 이주하는 가정이라면 버지니아의 재산세와 보험 구조가 이전 거주지와 다를 수 있다는 점도 함께 계산해 볼 부분이다. 한인 가정이 선호하는 학군 인근 콘도를 알아볼 때도 반려동물 규정과 임대 제한 조항을 함께 확인하는 것이 실제 생활과 직결되는 부분이다.

버크는 워싱턴 D.C.로 통근하는 가정이 많은 지역이라, 콘도를 고를 때 통근 시간과 관리비를 함께 저울질하는 경우가 많다. 통근이 편한 위치일수록 관리비가 높게 형성되는 경향이 있어, 결국 통근 시간을 아끼는 대신 매달 관리비로 그 비용을 치르는 구조에 가깝다고 볼 수 있다.

협회 문서를 요청할 때는 최근 이사회 회의록도 함께 살펴볼 만하다. 회의록에는 예정된 공사나 논의 중인 규정 변경 사항이 담기는 경우가 많아, 리저브 스터디나 재무제표만으로는 파악하기 어려운 협회 분위기를 가늠하는 데 도움이 된다. 학군을 기준으로 콘도를 고르는 한인 가정이라면 회의록에서 학군 배정 변경 관련 논의가 있는지도 함께 살펴볼 만하다.

반려동물을 키우는 가정이라면 콘도 계약 전 bylaws의 마릿수 제한과 종 제한을 가장 먼저 확인해 보는 것이 좋을 것으로 보인다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.