얼마 전 만난 고객 한 분이 풀러턴 매물을 보여드렸더니 렌트 수익률이 정확히 뭘 말하는 거냐고 물으셨다. 흔히 나오는 질문이라 이번 기회에 쉽게 풀어서 정리해보려 한다.

가장 기본이 되는 것이 총수익률이다. 이걸 쉽게 말하면 매입가 대비 연간 렌트가 얼마나 되는지 보여주는 비율이다. RentCafe 자료 기준 풀러턴 평균 아파트 렌트는 월 2530달러이며, Zillow 기준 풀러턴 평균 주택가치는 91만6245달러다. 연간 렌트수입 3만360달러를 매입가로 나누면 총수익률은 3.31%가 나온다.

용어가 낯설다면 이렇게 생각하면 된다. 총수익률은 매입가를 렌트로 회수하는 데 몇 년이 걸리는지를 거꾸로 보여주는 숫자와 비슷하다. 다만 비용이 하나도 빠져 있어서, 실제로 손에 남는 돈과는 차이가 크다.

그래서 다음으로 보는 것이 캡레이트다. 쉽게 말하면 렌트에서 실제 비용을 뺀 다음 매입가와 비교한 수익률이다. 여기서 말하는 비용, 즉 순영업소득을 구할 때 빼는 항목은 재산세, 보험료, 유지보수비, 공실손실이며 모기지 원리금은 포함하지 않는다. 캘리포니아주 재산세는 기본세율이 1%지만 오렌지카운티의 지역 채권 등을 더하면 실효세율은 보통 1.1%에서 1.25% 사이가 된다.

50% 룰을 적용해 운영비용을 렌트수입의 절반 정도로 가정하면 순영업소득은 연간 약 1만5180달러가 되고, 캡레이트는 1.7% 근처로 낮아진다. 총수익률 3.31%와 비교하면 절반 가까이 줄어드는 셈인데, 이 차이를 이해하고 나면 왜 두 지표를 따로 계산해야 하는지가 분명해진다.

대출을 활용한다면 캐시온캐시 수익률까지 함께 봐야 한다. 다운페이먼트와 클로징비용 등 실제로 투입한 현금 대비 세전 현금흐름을 보여주는 지표인데, 대출 비율이 클수록 캡레이트보다 체감 수익률이 높아질 수 있지만 금리 부담이 커지면 반대로 낮아질 수도 있다.

풀러턴 렌트는 최근 1년 사이 1% 오른 것으로 나타나며, 전국 평균보다 39% 높은 수준으로 알려져 있다. 렌트 수준 자체가 높은 지역이라 총수익률 숫자가 다른 지역보다 안정적으로 보일 수 있지만, 매입가도 함께 높다는 점을 같이 봐야 한다.

한인 가정이 선호하는 학군이 있는 동네라면 이런 숫자만으로는 설명되지 않는 가치도 있다. 학군 등급은 GreatSchools 같은 지표로 확인하되, 경계가 자주 바뀌므로 매입 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

여기서 하나 더 쉽게 풀어볼 개념이 총수익이다. 이걸 쉽게 말하면 매달 들어오는 렌트 현금흐름에, 나중에 팔 때 생기는 시세차익과 대출을 갚아나가며 쌓이는 자산, 감가상각 같은 세제혜택까지 전부 더한 것이다. 풀러턴처럼 렌트 수준이 전국 평균보다 높은 지역은 현금흐름만으로도 어느 정도 안정적인 그림이 나오지만, 매입가도 함께 높기 때문에 캡레이트 숫자 자체는 크지 않다. 이럴 때는 캡레이트만으로 실망하기보다, 대출원금 상환과 장기 시세차익까지 함께 놓고 판단하는 편이 균형 잡힌 접근이다.

물론 시세가 항상 오르는 것은 아니다. 금리나 지역 경기에 따라 조정이 올 수도 있으므로, 매입 시점의 현금흐름이 감당 가능한 수준인지부터 먼저 확인하고 시세차익은 장기적인 보너스 정도로 여기는 편이 안전하다. 대출을 활용한다면 매달 갚아나가는 원금만큼 순자산이 늘어난다는 점도 함께 기억해두면 좋다.

정리하면 총수익률은 첫 번째 필터, 캡레이트는 두 번째 필터, 캐시온캐시 수익률은 대출을 쓸 때의 체감 수익률이라고 이해하면 된다. 여기에 시세차익과 대출원금 상환에 따른 자산 증가까지 더해야 총수익의 전체 그림이 그려진다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 함께 개별 매물의 세부 조건을 확인해 보기 바란다.