공실이 길어질까 봐 걱정하던 고객이 있었다. 풀러턴 매물을 알아보던 중이었는데, 렌트 수요 자체보다 계산 방식을 몰라서 생긴 불안이 컸다. 이걸 쉽게 풀어보면, 공실 리스크는 숫자로 어느 정도 가늠할 수 있다는 뜻이다.

풀러턴의 평균 렌트는 2026년 5월 기준 월 2,711달러다(Zumper 기준). 전국 평균보다 39퍼센트, 금액으로는 약 761달러 높은 수준이고, 최근 한 달과 1년 전 모두와 비교해 1퍼센트씩 오른 흐름이다. 이걸 쉽게 말하면, 임대료가 꾸준히 오르는 시장이라 공실만 관리하면 수익이 안정적으로 나올 가능성이 있다는 뜻이다. 다만 매입가 대비 월 렌트가 1퍼센트를 넘는지 보는 1퍼센트 룰을 적용하면, 이 정도 렌트 수준에서는 매입가가 낮은 매물을 찾는 것이 관건이다.

공실 걱정을 줄이려면 임대료 규정부터 알아야 한다. 캘리포니아는 AB 1482, 쉽게 말하면 임대료 상한제인 Tenant Protection Act를 시행하고 있다. 대상 물건의 연간 임대료 인상은 5퍼센트에 지역 소비자물가지수를 더한 값, 최대 10퍼센트로 제한되고, 2026년 8월부터 2027년 7월까지 오렌지카운티 상한선은 8.7퍼센트다. 단독주택이나 콘도는 법인이나 리츠 소유가 아니고 계약서에 예외 문구를 명시했다면 이 규정에서 빠질 수 있다는 점도 알아두면 좋다.

재산세는 어떻게 계산할까. 캘리포니아는 Prop 13에 따라 기본세율이 매입가의 1퍼센트다. 여기에 지방채와 특별부과금이 더해지면서 최근 매입자의 실효세율은 1.1에서 1.3퍼센트 안팎까지 올라가는 것이 일반적이다. 이걸 쉽게 말하면, 매입가가 40만 달러라면 첫해 재산세로 4400달러에서 5200달러 정도를 예상해 두면 된다는 뜻이다. 다만 지역구별 특별부과금 차이가 있으니 매물 주소로 직접 확인하는 절차는 꼭 거쳐야 한다.

대출 조건도 짚어보자. 투자용 주택 대출은 다운페이먼트가 15에서 25퍼센트로 실거주보다 높다. 신용점수는 620점부터 승인 가능하지만 740점은 넘어야 유리한 금리를 받는다. 금리도 실거주용보다 0.5에서 0.75퍼센트포인트 높게 책정된다. 예상 렌트 수입은 대출 심사에 통상 75퍼센트까지만 반영되니, 리스 계약서나 감정평가서의 렌트 스케줄을 미리 준비해두면 좋다.

관리를 맡기면 월세의 8에서 12퍼센트가 수수료로 나간다. 랜드로드 보험도 일반 주택보험과 별도로 가입해야 하고, 유지보수 비용은 매년 자산가치의 약 1퍼센트 정도를 적립해 두는 것이 흔히 쓰이는 기준이다. 이런 비용을 다 더한 뒤에도 남는 수익이 진짜 현금흐름이다.

매도 시점에는 1031 교환으로 양도소득세 납부를 동종자산 재투자로 이연할 수 있다. 공실 걱정이 줄어든 뒤에는 이런 장기 전략까지 함께 생각해 보는 것이 좋다.

수익성을 비교하는 방법도 쉽게 풀어보자. 순영업소득을 매입가로 나눈 캡레이트라는 지표가 있다. 순영업소득은 렌트 수입에서 재산세, 보험, 관리비, 유지보수비를 뺀 금액이다. 이 값을 매물마다 계산해두면 풀러턴 안에서 어느 매물이 더 나은 선택인지 비교하기 쉬워진다. 학군이 좋은 지역을 함께 찾는다면 GreatSchools나 Niche 등급을 참고할 수 있는데, 학군 경계는 자주 바뀌므로 매입 전 해당 주소에 실제 배정되는 학교를 직접 확인해 보는 것이 좋다. 이걸 쉽게 정리하면, 렌트 데이터와 학군 정보를 매물 주소 단위로 하나씩 확인하는 습관이 공실과 관련한 불안을 실질적으로 줄여주는 셈이다. 막연히 걱정하기보다 숫자로 하나씩 확인하는 쪽이 훨씬 낫다.

결국 공실 걱정은 막연한 불안이 아니라 숫자로 확인하고 대비할 문제다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 회계 전문가의 상담을 받아보기 바란다.