지인 소개로 급하게 세입자를 들였다가 두 달 만에 렌트비가 밀리기 시작했다는 이야기를 로체스터에서 여러 번 들었다. 아는 사람이 소개해 준 사람이라 믿고 신용조회도, 소득 증빙도 건너뛰었던 것이 문제였다. 예전에는 지인 소개만으로 세입자를 들이는 경우가 흔했지만, 지금은 사정이 다르다. 스크리닝 절차를 제대로 거치지 않으면 나중에 훨씬 큰 손해로 돌아올 수 있다.

순서대로 보면 크게 다섯 가지를 확인하면 된다. 렌트비 책정, 광고, 스크리닝, 계약서, 그리고 주 법 규정이다.

먼저 렌트비다. Zumper 집계로 2026년 8월 1일 기준 로체스터 평균 렌트비는 1350달러다. 1년 전보다 3퍼센트, 지난달보다 4퍼센트 낮아진 수준이다. 1베드룸은 1230달러, 2베드룸은 1450달러 정도다. 전국 평균보다 30퍼센트 낮은 편이라 렌트비만 보고 다른 지역 기준을 그대로 가져오면 지나치게 높게 부르는 실수를 하기 쉽다.

렌트비를 정했으면 광고를 낸다. Zillow, Apartments.com, Facebook 마켓플레이스가 로체스터에서도 기본이다. 사진은 방마다 정리된 상태로 찍어야 문의가 늘어난다. 침실과 욕실 개수, 주차 여부, 반려동물 규정을 설명에 분명히 적어두면 걸러지지 않은 문의로 시간을 낭비하지 않는다.

집을 보여줄 때 확인해야 할 항목도 있다. 여러 지원자를 한 번에 안내하면 시간이 절약되지만, 낯선 사람을 혼자 만나는 자리인 만큼 지인과 동행하거나 가족에게 일정을 미리 알려두는 것이 안전하다. 예전에는 집주인이 열쇠를 들고 편할 때 집을 드나드는 경우도 종종 있었지만, 지금은 세입자가 입주한 뒤에는 방문 전 미리 통지하는 것이 원칙으로 자리 잡았다. 로체스터처럼 오래된 단독주택이 많은 지역에서는 겨울철 난방 설비 점검처럼 정기적으로 방문할 일이 생기기 마련인데, 이때도 이 원칙은 그대로 적용된다.

문의가 들어오면 반드시 확인할 것이 세 가지다. 신용점수, 소득 증빙, 이전 집주인이 확인해 주는 렌탈 히스토리다. 신용조회 대행 업체를 이용하면 몇십 달러 수준의 비용으로 신용점수와 과거 퇴거 기록까지 함께 확인할 수 있다. 앞서 언급한 사례처럼 지인 소개라는 이유로 이 절차를 생략하면, 렌트가 밀렸을 때 돌이키기가 훨씬 어려워진다.

스크리닝을 통과했으면 계약서를 쓴다. 계약 기간, 렌트비와 납부일, 보증금, 반려동물 규정, 수리 책임, 계약 해지 조건까지 문서로 남겨야 한다. 구두로만 약속한 부분은 분쟁이 생기면 증명하기 어렵다.

계약서를 쓰기 전에 확인해야 할 항목이 하나 더 있다. 세입자가 들어오기 전 집 상태를 사진으로 남겨두는 일이다. 예전에는 이 과정을 생략하고 구두로만 확인하는 경우가 많았지만, 지금은 사진 기록을 남겨두는 것이 보증금 공제 근거로 쓰이는 만큼 필수에 가깝다. 로체스터처럼 지은 지 오래된 집이 많은 지역은 1978년 이전에 지어진 경우도 흔한데, 이런 집이라면 연방법에 따른 페인트 관련 고지 서류를 세입자에게 제공해야 한다. 집주인 보험에 가입해 두는 것도 화재나 파손 같은 위험에 대비하는 방법이다.

마지막으로 뉴욕주 규정을 확인해야 한다. 보증금은 한 달 렌트비를 넘을 수 없고, 세입자가 나간 뒤 14일 안에 공제 내역과 함께 돌려줘야 한다. 렌트를 밀린 세입자를 내보낼 때는 5일 독촉 통지에 이어 14일 통지를 거쳐야 하고, 계약 위반이라면 10일 시정 통지 후 30일 퇴거 통지를 거친다. 두 경우 모두 최종적으로는 법원 절차를 밟아야 하며, 임의로 문을 잠그거나 짐을 빼는 행위는 법으로 금지돼 있다.

이 다섯 단계를 순서대로 밟으면 처음 렌트를 놓는 경우에도 큰 실수를 줄일 수 있다. 다만 세부 규정은 계속 바뀌고 있으니, 이 글은 일반적인 정보로 참고하고 실제 계약 전에는 부동산 전문가나 임대법 변호사와 확인해 보기 바란다.