로체스터로 이주를 고민하는 분들께 집값만 보고 결정하지 마시라는 말씀을 드리곤 한다. 매매가는 뉴욕시나 웨스트체스터에 비해 훨씬 낮지만, 재산세율만 놓고 보면 전국에서도 손꼽히게 높은 지역이기 때문이다.

ATTOM 데이터를 인용한 여러 보도에 따르면 로체스터가 속한 먼로 카운티는 2022년 기준 실효 재산세율이 약 2.6% 수준으로, 로체스터 메트로 지역이 전국 대도시권 가운데 실효세율 1위로 꼽힌 해도 있었다. 뉴욕주 평균(약 1.9%)과 전국 평균(약 1%)을 크게 웃도는 수치다.

Zillow와 Redfin 등 여러 자료를 종합하면 로체스터 시내 평균 주택가치는 약 15만~21만 달러 선으로 편차가 있는데, 중간값인 19만 달러를 기준으로 계산하면 연간 재산세는 약 4,800~5,000달러 정도로 산출된다. 집값 대비 세금 부담이 상대적으로 크게 느껴지는 구조다.

인근 먼로 카운티 교외 타운들도 세율이 낮지는 않지만, 시(city) 자체는 시세+카운티세+학군세가 겹쳐 부과되어 교외보다 실효세율이 더 높게 나타나는 경우가 많다. 같은 예산이라면 시내와 교외의 세금 구조 차이를 먼저 비교해보시길 권한다.

보험료는 허리케인 위험이 없는 대신 호수 효과 폭설(레이크 이펙트 스노우)과 겨울철 결빙 피해가 잦은 지역 특성상 연 1,200~1,500달러 선이 일반적이다. 오래된 주택은 지붕 하중이나 배수 상태를 보험사가 까다롭게 보는 경우가 있다.

유지보수비는 로체스터 주택 상당수가 노후 주택인 점을 감안해 집값의 1.8% 안팎, 연 3,400~3,800달러 정도를 잡아두는 것이 현실적이다. 겨울이 긴 지역 특성상 난방·배관 관리 비용도 별도로 고려해야 한다.

연간 총 보유비용은 대략 다음과 같이 정리된다.

• 재산세: 약 4,800~5,000달러
• 주택보험료: 약 1,200~1,500달러
• 유지보수비: 약 3,400~3,800달러

합산하면 연 9,400~1만300달러 수준으로, 세율은 높지만 절대 금액 자체는 뉴욕시나 웨스트체스터보다 훨씬 낮다. 낮은 매매가가 높은 세율을 상당 부분 상쇄해주는 구조라 이해하시면 된다.

뉴욕주 STAR 감면과 더불어, 저소득 노년층은 SCHE와 재향군인 감면까지 중복 적용이 가능한 경우가 있다. 로체스터시 자산평가국에 문의해 본인 세대가 받을 수 있는 감면을 빠짐없이 챙기시길 권해드린다.