20년 가까이 캘리포니아 중부 해안 시장을 지켜보면서, 몬터레이만큼 매매가만 보고 결정했다가 이후 보유 비용에서 당황하는 사례를 종종 목격했다.

캘리포니아 재산세는 주민발의안 13호에 따라 기본세율이 매입가 기준 과세평가액의 1%로 고정되고, 지방채 상환분이 더해져 최종 실효세율이 정해진다. 몬터레이카운티는 대형 신축 개발이 상대적으로 적어 특별부과금 부담이 다른 남가주 지역보다는 낮은 편으로 파악된다.

몬터레이 주택시장은 거래량 자체가 많지 않아 월별 중위가격 변동폭이 큰 편인데, 최근 자료를 종합하면 대략 90만~100만 달러 선에서 형성되는 것으로 보인다. 95만 달러를 기준으로 실효세율 1.1%를 적용하면 연간 재산세는 대략 1만450달러 수준으로 계산된다.

보험료는 해안 안개지대 특성상 몬터레이 시내 자체는 직접적인 산불 위험이 상대적으로 낮은 편이지만, 인근 빅서나 카멜밸리 구릉지는 산불 취약 지역으로 분류되어 보험사 언더라이팅이 까다로워지는 경향이 있다. 여기에 산안드레아스 단층대 인근이라는 점에서 지진 리스크도 함께 고려해야 하며, 종합적으로 연 1500~2200달러 선을 예상해두는 것이 합리적이다.

유지보수비는 집값의 1~2%를 기준으로 삼는데, 몬터레이는 어도비나 빅토리안 양식의 오래된 주택 비중이 높고 해풍으로 인한 목재·금속 부식이 빠르게 진행되는 편이라 상단인 1.5~2%를 적용하는 것이 현실적이다. 95만 달러 주택이라면 연 1만4000~1만9000달러 정도를 예산으로 잡아야 한다.

인근 퍼시픽그로브나 카멜바이더씨와 비교하면 몬터레이의 기본 세율 구조는 크게 다르지 않지만, 매매가 자체가 낮은 편이라 재산세 절대 금액은 상대적으로 부담이 덜한 편이다. 반대로 내륙의 살리나스는 매매가와 재산세 모두 눈에 띄게 낮게 형성된다.

자가 거주자라면 과세평가액 7000달러 공제 혜택인 홈스테드 익셈션을 신청해두는 것이 기본이고, 55세 이상이라면 프로포지션 19를 활용해 기존 낮은 과세평가액을 몬터레이카운티 내 다른 주택으로 옮길 수 있다는 점도 참고할 만하다.

재산세, 보험료, 유지보수비를 합산하면 몬터레이 중위가 주택의 연간 보유비용은 대략 2만6000~2만8000달러 선으로 추정된다. 은퇴 후 다운사이징을 고려하는 한인 가구라면 프로포지션 19를 통한 과세평가액 이전이 실질적인 절세 수단이 될 수 있다.