벌링턴에서 상담을 진행하던 중 한 고객이 최근 지어진 콘도 단지와 20년 넘은 단지를 놓고 리저브펀드가 정말 그렇게 중요하냐고 물어온 적이 있다. 두 단지를 나란히 놓고 비교해보면 답이 명확해진다.

벌링턴이 속한 미들섹스 카운티의 콘도 관리비 중간값은 월 371달러다. 보스턴 권역 전체로 넓히면 월 200달러에서 1000달러까지 폭이 있다. 신축 단지는 리저브펀드가 아직 충분히 쌓이지 않아 초기 관리비가 낮게 책정되는 경우가 많다. 반면 20년 넘은 단지는 관리비 자체는 높지만 그만큼 리저브펀드가 오래 적립돼 있어 큰 공사가 닥쳐도 특별부과금 없이 넘어가는 경우가 있다. 같은 예산이라면 이 두 유형이 어떻게 갈리는지 먼저 이해할 필요가 있다.

매사추세츠 일반법 183A장 10조 i항은 콘도 협회가 공동경비 안에서 적정한 교체 리저브펀드를 유지하도록 정하고 있다. 다만 리저브 스터디 실시를 의무화하지는 않는다. 그래서 신축 단지든 오래된 단지든 실제로 리저브펀드가 얼마나 쌓여 있는지는 재무제표를 직접 확인하는 수밖에 없다.

HOA비 항목은 두 유형 모두 크게 다르지 않다. 외벽과 지붕 유지보수, 마스터 보험, 조경과 쓰레기 수거, 공용시설 운영비, 리저브펀드 적립이 기본이다. 차이는 그 안에서 리저브펀드에 얼마를 배정해왔는가에 있다.

• 리저브펀드 잔고와 최근 5년 특별부과금 이력
• 관리비 인상 추이와 향후 예산 계획
• 임대 제한 및 반려동물 규약

이 항목은 신축이든 구축이든 동일하게 확인해야 한다. 모기지 대출기관도 건물의 연체율, 리저브펀드 비율, 소송 여부를 심사하며, 기준 미달 시 non-warrantable condo로 분류돼 대출이 까다로워질 수 있다. 신축이라 관리비가 낮아 보여도 리저브펀드가 부족하면 몇 년 안에 관리비가 급격히 오르거나 특별부과금이 나올 수 있다. 반대로 구축은 관리비가 부담스러워 보여도 재무 구조가 안정적이면 오히려 더 예측 가능한 선택이 될 수 있다.

렌트 수익과 시세 차익을 함께 노리는 투자자라면 신축과 구축을 놓고 이렇게 비교해볼 수 있다. 신축은 초기 관리비가 낮아 렌트 수익률 계산상 유리해 보이지만, 리저브펀드가 채워지면서 몇 년 뒤 관리비가 오를 가능성을 감안해야 한다. 구축은 관리비가 이미 높게 반영돼 있어 수익률 계산이 오히려 안정적일 수 있지만, 오래된 설비 교체 시점이 가까워졌다면 그 비용이 특별부과금으로 나올 위험도 함께 봐야 한다. 어느 쪽이 무조건 낫다고 단정하기보다는 각 건물의 리저브펀드 잔고와 최근 캐피탈 지출 계획을 직접 비교해보는 것이 실질적인 방법이다.

타주에서 벌링턴으로 이주하는 가족이라면 이전 살던 곳의 재산세나 보험료 기준으로 판단하지 않는 것이 좋다. 매사추세츠는 콘도 관리비 안에 마스터 보험료가 포함되어 있어 개인이 별도로 드는 보험 부담이 줄어드는 경우가 많다. 한인 선호 학군을 찾는 가정이라면 벌링턴 지역 학교들은 대체로 좋은 평가를 받는 편으로 알려져 있지만, 학군 경계는 주소별로 자주 바뀔 수 있으므로 관심 있는 콘도의 정확한 배정 학교는 구매 전 직접 확인해 보기 바란다.

보스턴 도심에서 조금 벗어난 벌링턴은 상대적으로 여유 있는 주차 공간과 조용한 주거 환경을 앞세운 콘도 단지가 많다는 점도 함께 짚어볼 만하다. 다만 도심 접근성이 낮은 만큼 렌트 수익을 노리는 투자자라면 임대 수요가 도심 지역보다 다소 제한적일 수 있다는 점도 감안해야 한다. 실거주 목적이라면 오히려 이런 조용한 환경이 장점으로 작용할 수 있어, 매수 목적에 따라 판단이 달라질 수 있는 지역이다.

결국 단지 나이보다 중요한 것은 리저브펀드가 얼마나 계획적으로 쌓여왔는가다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.