은퇴를 준비하며 지금 사는 시애틀 집을 팔지 않고 렌트로 돌릴지 고민하는 부부를 최근 만났습니다. 다른 지역으로 옮겨 살 계획인데, 집을 팔아야 할지 세를 놓아야 할지 결정을 못 내리고 계셨습니다.

시애틀의 중위 주택가격은 2026년 3월 기준 약 86만 5000달러입니다(Houzeo). 월 렌트비는 중위값 1925달러 수준입니다(Zumper, 2026년 8월). 연간 렌트수입은 2만 3100달러이고, 매입가로 나눈 총수익률은 2.67%에 그칩니다.

시애틀은 King County에 속합니다. 실효 재산세율은 약 0.85%이고, 중위 연간 세금은 6745달러입니다(propertytaxalmanac.com). 여기에 보험료, 유지보수비, 위탁관리비, 공실손실까지 더하면 순영업소득이 나옵니다. 50% 룰로 계산하면 순영업소득은 연 1만 1550달러이고, 캡레이트는 1.34%까지 낮아집니다.

이 부부처럼 이미 집을 보유한 상태라면 남은 모기지 잔액이 얼마인지가 중요합니다. 남은 대출이 거의 없다면 캐시온캐시는 캡레이트와 비슷한 1퍼센트대에 머물 가능성이 높습니다. 반대로 대출이 많이 남아 있다면, 원리금 상환액이 순영업소득을 넘어서 캐시온캐시가 마이너스로 떨어질 수 있습니다.

은퇴 자금으로 보면 1퍼센트대 캡레이트는 넉넉한 수치는 아닙니다. 다만 시애틀처럼 오랫동안 집값이 오른 지역에서는 렌트 수익보다 그동안 쌓인 시세차익과 자산 증가분이 훨씬 큰 경우가 많습니다. 렌트 수익만으로 판단하면 이 부분을 놓치기 쉽습니다.

시애틀은 학군 편차가 동네마다 큰 편입니다. 한인 가정이 선호하는 구역도 따로 있습니다. 다만 학군 경계는 자주 바뀌므로 매입이나 렌트 전환 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바랍니다.

1% 룰로 보면 시애틀도 순수 현금흐름형과는 거리가 있습니다. 매입가의 1%는 월 8650달러인데, 실제 렌트비는 1925달러로 매입가의 0.22% 수준에 그칩니다. 오랫동안 거주해 온 집이라면 이 숫자만으로 렌트 전환을 결정하기는 어렵습니다.

시애틀은 지난 수십 년간 여러 차례 조정기를 거치면서도 장기적으로는 집값이 오른 지역으로 꼽힙니다. 다만 과거의 흐름이 앞으로도 그대로 반복된다는 보장은 없으므로, 시세차익을 전제로 한 판단은 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

이런 흐름 속에서도 매년 같은 속도로 오르는 것은 아닙니다. 어느 해는 크게 오르고 어느 해는 정체되거나 내려가기도 했습니다. 은퇴 자금 계획에 시세차익을 넣더라도, 특정 연도의 상승률을 그대로 연장해서 가정하는 것은 위험할 수 있습니다.

살던 집을 렌트로 돌릴 때는 보험도 바꿔야 합니다. 일반 주택보험이 아니라 랜드로드 보험으로 갈아타야 하고, 남은 모기지가 있다면 대출기관에 임대 전환 사실을 알려야 하는 경우도 있습니다.

오래 보유하던 집을 매각하거나 임대로 전환할 때는 양도소득세나 세금 신고 방식이 달라질 수 있습니다. 이 부분은 개인 상황에 따라 차이가 크므로, 결정 전에 회계사와 함께 구체적으로 따져보는 편이 좋습니다.

그 부부에게는 매각과 임대 전환, 두 가지 경우를 나란히 계산해서 보여드렸습니다. 매각하면 목돈이 한 번에 들어오고, 임대로 돌리면 매달 일정한 현금흐름과 함께 자산을 계속 보유하게 됩니다. 어느 쪽이 맞는지는 은퇴 후 필요한 생활비 구조와 다른 자산 상황에 따라 달라지는 문제라, 정답을 미리 정해두기보다는 두 그림을 함께 놓고 비교해보시길 권해드렸습니다.

집을 팔지, 렌트로 돌릴지는 캡레이트 숫자 하나만으로 결정할 문제는 아닙니다. 그동안 쌓인 자산 증가분과 앞으로의 현금흐름을 함께 놓고 비교해보는 편이 좋습니다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며 실제 결정 전에는 부동산과 회계 전문가 상담을 권합니다.