얼마 전 올스턴에서 첫 콘도를 알아보던 한 분이 리저브펀드가 정확히 무엇이고 왜 확인해야 하느냐고 물어온 적이 있다. 대학가와 젊은 세입자가 많은 이 동네 특성상 렌트 수익을 고려하는 문의가 많은데, 그럴수록 매매가 뒤에 숨은 관리비와 리저브펀드 구조를 먼저 이해하고 넘어갈 필요가 있다.

그렇다면 이 지역 관리비 수준은 어느 정도일까. 보스턴 권역 콘도 관리비는 월 200달러에서 1000달러 사이에서 형성되며, 최근 조사에서는 보스턴 지역 중간값이 월 386달러로 나타났고 콘도 소유주 중 약 30퍼센트는 월 500달러 이상을 내고 있다. 올스턴처럼 오래된 건물을 개조한 콘도가 많은 동네는 신축 건물보다 관리비가 낮게 보일 수 있지만, 노후 배관이나 난방 시스템 교체 비용이 리저브펀드에서 언제든 나갈 수 있다는 점을 함께 고려해야 한다.

그렇다면 매사추세츠 주는 리저브펀드에 대해 어떻게 규정하고 있을까. 매사추세츠 일반법 183A장 10조 i항에 따르면 콘도 협회는 공동경비의 일부로 적정한 교체 리저브펀드를 유지하도록 되어 있다. 다만 이 적정 수준이 구체적인 금액으로 정해져 있지는 않고, 리저브 스터디 자체를 의무화하는 규정도 없다. 즉 얼마를 쌓아야 적정한지는 각 건물 이사회의 판단에 맡겨져 있다는 뜻이다.

그럼 계약 전에는 무엇을 확인해야 할까.

• 최근 리저브 스터디 실시 여부와 잔고 수준
• 관리비에 포함된 항목과 최근 5년 인상 추이
• 단기 임대 및 반려동물 관련 규약

이 세 가지는 매물을 검토하는 중개인에게 요청하면 HOA 재무제표와 이사회 회의록을 통해 확인할 수 있다. 또한 모기지 대출기관은 건물 전체의 연체율과 리저브펀드 비율, 소송 여부를 함께 심사하므로 기준에 못 미치는 건물은 non-warrantable condo로 분류돼 대출 조건이 까다로워질 수 있다.

그렇다면 렌트 수익을 노리는 투자자에게 올스턴은 어떤 동네일까. 대학과 인접해 있어 학기 단위로 임대 수요가 꾸준하다는 점은 분명 매력적이지만, 그만큼 건물 규약에서 단기 임대나 학기 단위 임대를 어떻게 취급하는지는 건물마다 다르다. 일부 건물은 아예 임대 자체를 소유 기간 요건과 함께 제한하기도 하므로, 렌트 수익을 계획한다면 규약을 계약 전에 반드시 확인해야 한다.

타주에서 올스턴으로 옮겨오는 분이라면 매사추세츠의 재산세와 콘도 관리비 구조가 이전 살던 곳과 다를 수 있다는 점을 염두에 두면 좋다. 재산세율 자체는 다른 주보다 낮게 느껴질 수 있지만, 오래된 건물이 많은 보스턴 권역 특성상 관리비가 상대적으로 높게 형성되는 경우가 흔하다. 한국에서 막 이민 와 첫 정착을 준비하는 분이라면 이런 이중 비용 구조, 즉 재산세와 관리비를 함께 계산해야 실제 주거 비용을 가늠할 수 있다는 점을 알아두면 도움이 된다. 한인 선호 학군을 찾는 가정이라면 올스턴 인근에서도 학군 평가가 동네별로 갈리는 편이라, GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되 학군 경계가 자주 바뀌므로 관심 있는 콘도의 정확한 배정 학교는 구매 전 직접 확인해 보기 바란다.

그럼 매물을 볼 때 리저브펀드는 구체적으로 어떻게 확인할 수 있을까. 대부분의 경우 매도인이나 관리사무소를 통해 최근 회계연도의 재무제표와 예산안을 요청하면 현재 리저브펀드 잔고와 연간 적립액을 확인할 수 있다. 여기에 최근 5년간 특별부과금이 있었는지, 진행 중인 소송이나 예정된 대규모 공사가 있는지까지 함께 물어보면 건물의 재무 건전성을 훨씬 입체적으로 파악할 수 있다.

올스턴처럼 임대 수요가 꾸준한 동네에서는 관리비가 낮다고 무조건 좋은 매물이라 보기 어렵고, 리저브펀드가 꾸준히 쌓여온 건물인지가 오히려 더 중요한 판단 기준이 될 수 있다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.