플레이노는 HOA비가 싸다던데 콘도도 그런지 최근 상담에서 질문을 받았다. 같은 예산이라면 플레이노와 리처드슨이 어떻게 갈리는지 나란히 놓고 보면 답이 좀 더 분명해진다.

플레이노와 리처드슨 지역 전체의 HOA비는 대체로 월 50달러에서 200달러 사이로 알려져 있다(출처: GS Group 노스텍사스 HOA 비용 가이드). 다만 이 수치는 대부분 단독주택 커뮤니티를 포함한 평균이라, 콘도만 놓고 보면 사정이 다르다. 리처드슨 카운티의 콘도, HOA 월 관리비 중위값은 371달러로 집계된다(출처: HOAs R Us 텍사스 HOA 데이터). 이웃한 두 지역을 비교해 보면, 단독주택 중심 커뮤니티가 많은 플레이노 외곽은 관리비가 낮게 나오고, 콘도와 타운홈이 섞인 리처드슨 인접 지역은 상대적으로 높게 나오는 흐름이다.

텍사스 주 전체 콘도 평균으로 흔히 언급되는 200달러에서 450달러 범위(출처: Bay Management Group Texas)를 함께 놓고 보면, 플레이노 콘도도 이 범위 안에서 형성되어 있을 가능성이 높다.

• 건물 외벽과 지붕 유지보수
• 마스터 보험료
• 공용시설, 수영장과 헬스장, 클럽하우스 관리
• 조경과 쓰레기 수거
• 리저브펀드 적립

리저브펀드에 대한 질문에는 이렇게 답하고 있다. 이 펀드가 부족하면 지붕이나 주차장, 엘리베이터 같은 대규모 수리가 필요할 때 입주민 전체에게 특별부과금이 부과될 수 있다는 것이다. 플로리다는 2021년 서프사이드 콘도 붕괴 사고 이후 SB 4-D 법으로 리저브펀드 적립을 의무화했지만, 텍사스는 이런 강제 조항이 없다(출처: PropFusion 텍사스 리저브 스터디 가이드). 협회가 리저브펀드를 얼마나 성실하게 쌓아왔는지는 결국 매수자가 직접 재무제표와 리저브 스터디를 요청해서 확인해야 하는 부분이다.

모기지 심사에서도 같은 맥락이 이어진다. 연체율이 높거나 리저브펀드 비율이 낮은 협회는 Fannie Mae 기준에서 non-warrantable condo로 분류될 수 있고, 이 경우 대출 조건이 불리해질 수 있다(출처: Fannie Mae 콘도 프로젝트 기준, HUD.gov). 한인 가정이 선호하는 학군을 기준으로 플레이노와 리처드슨을 놓고 비교할 때도, 학군 등급뿐 아니라 협회 재정 상태까지 함께 짚어보는 것이 실제 사정에 가깝다. 타주에서 이주하는 가정이라면 텍사스의 재산세 구조가 이전 거주지와 다르다는 점도 같이 계산해 볼 만하다.

같은 예산으로 플레이노 콘도와 리처드슨 콘도를 놓고 고민한다면, 관리비 차이만큼 학군과 통근 거리, 향후 렌트 수요까지 함께 견주어 보는 편이 낫다. 관리비가 조금 낮다고 해서 무조건 유리한 선택은 아니고, 그만큼 리저브펀드 적립이 적어 나중에 특별부과금으로 이어질 수도 있다는 점을 같이 놓고 판단해야 한다.

계약 전에는 협회가 발급하는 리세일 서류를 통해 최근 예산안과 연체 세대 비율, 진행 중인 소송 여부를 확인할 수 있다. 이 서류는 클로징 며칠 전에야 도착하는 경우도 있어, 초기 오퍼 단계에서부터 미리 요청해 두는 편이 안전하다.

플레이노와 리처드슨 모두 한인 가정이 꾸준히 유입되는 지역이라 콘도 문의도 함께 늘고 있다. 다만 이 지역은 단독주택과 타운홈 비중이 워낙 커서, 콘도만 전문으로 다루는 자료 자체가 상대적으로 적다. 매물을 볼 때마다 관리비 항목을 개별적으로 확인하고, 인근 리처드슨이나 프리스코 매물과도 함께 견주어 보는 습관이 다른 지역보다 더 필요한 이유다.

같은 예산이라도 플레이노 안에서 어느 커뮤니티인지에 따라 관리비와 재정 건전성이 크게 갈릴 수 있다. 매물 가격표의 숫자만 보지 말고 협회 문서를 직접 확인해 보는 편이 안전한 선택으로 보인다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.