타주에서 이주한 한 가정의 경우를 처음부터 따라가 보겠습니다. 예산 40만달러로 시작한 이 가정은 빅터빌에서 3베드룸 주택을 매입해 렌트를 놓을 계획이었는데, 처음 세운 계산에는 렌트 수입 전체가 그대로 수익으로 남는다는 전제가 깔려 있었습니다. 총수익과 순수익을 같은 것으로 본 것입니다.

RentCafe 자료를 보면 빅터빌 아파트 평균 렌트는 1686달러로 1년 전보다 0.48퍼센트 올랐습니다. 침실 규모별로는 1베드룸이 1485달러, 2베드룸이 1695달러, 3베드룸이 2520달러 수준입니다. 이 가정이 계획한 3베드룸 단독주택이라면 2520달러가 더 가까운 기준입니다. Redfin 자료에 따르면 빅터빌의 최근 3개월 중위 매매가는 43만981달러로 1년 전보다 1.1퍼센트 올랐습니다.

스티들리 자료를 보면 빅터빌 렌트는 최근 1년 사이 5퍼센트가량 오른 것으로 집계됩니다. 1베드룸은 약 670제곱피트 규모에 1485달러, 2베드룸은 913제곱피트에 1695달러로, 다른 서던캘리포니아 도시에 비해 여전히 낮은 편입니다.

재산세는 캘리포니아 Prop 13 기준 매입가의 1퍼센트가 기본이며, 샌버나디노 카운티의 지방채와 특별부과금까지 더하면 실제 부담은 1.1에서 1.3퍼센트 수준으로 올라가는 경우가 많습니다. 매입가가 낮은 지역이라 다른 도시보다 절대 금액 자체는 작지만, 비율로 보면 비슷한 부담이 생길 수 있습니다.

이 가정의 계산을 다시 짚어보면, 매입가 43만달러에 렌트 2520달러를 적용할 경우 연간 총렌트는 3만240달러이고 총수익률은 7퍼센트에 달합니다. 처음에는 이 숫자를 그대로 순수익으로 여겼는데, 재산세와 보험료, 유지보수비, 공실손실을 뺀 순영업소득으로 다시 계산해야 한다는 점을 짚어드렸습니다.

1퍼센트 룰로 보면 매입가 43만달러의 1퍼센트는 4300달러인데, 3베드룸 렌트 2520달러는 이 기준에 못 미치지만 총수익률 자체는 7퍼센트로 다른 도시보다 훨씬 높게 나옵니다. 매입가가 낮은 지역일수록 총수익률과 1퍼센트 룰 사이의 간극이 좁아지는 경향이 있습니다.

50퍼센트 룰로 운영비용을 총렌트의 절반 수준으로 가정하면 순영업소득은 연 1만5120달러 안팎이 되고, 캡레이트는 3.5퍼센트로 낮아집니다. 부동산 투자 분석 사이트 RentalRanked는 빅터빌 지역의 캡레이트를 약 4퍼센트로 집계하고 있는데, 이 가정이 다시 계산한 수치와 크게 다르지 않은 범위입니다.

대출을 활용한 캐시온캐시 수익률까지 계산을 이어가 보면, 다운페이먼트 20퍼센트인 8만6000달러를 투입했다고 가정할 때 매달 나가는 모기지 원리금을 순영업소득에서 뺀 세전 현금흐름을 이 8만6000달러로 나눈 값이 됩니다. 매입가가 낮은 만큼 대출 부담도 상대적으로 작아 캐시온캐시 수익률이 캡레이트보다 높게 나오는 경우가 흔한 지역입니다.

다만 매입가가 낮다는 것이 항상 유리하다는 뜻은 아닙니다. 수리비나 공실 기간이 조금만 늘어나도 전체 수익률에서 차지하는 비중이 커지기 때문에, 예비비를 넉넉히 잡아두는 편이 안전합니다. 이 가정은 최종적으로 자체 계산한 캡레이트와 RentalRanked가 집계한 지역 평균 4퍼센트를 함께 참고해 매입을 결정했습니다. 하나의 지표에만 의존하지 않고 여러 자료를 교차 확인한 셈입니다.

총수익 관점에서는 최근 1.1퍼센트 오른 시세차익과 대출원금 상환에 따른 자산 증가도 함께 볼 수 있습니다. 다만 매입가가 낮은 지역일수록 수리비나 공실 관리 같은 변수가 수익률에 미치는 영향이 상대적으로 크므로 리스크도 함께 짚어야 합니다. 한인 가정이 관심을 갖는 학군 지역이라면 GreatSchools 등급을 참고해 보기 바랍니다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 받아보시기 바랍니다.