허리케인 하비가 지나간 뒤 휴스턴 주택시장에서 가장 크게 바뀐 것은 매매가가 아니라 보험료였다. 그 이후로 클로징 전 보험 견적부터 받아보고 오퍼를 넣는 바이어들을 자주 만난다. 삼십 년 넘게 이 시장을 봐 왔지만 보험이 매매 결정을 좌우하는 지금 같은 시기는 드물었다. 특히 한인 밀집 지역인 서남부 쪽 매물을 알아보는 가정일수록 침수 이력부터 물어보는 경우가 많아졌고, 예전 같으면 매매가와 학군만 따지던 상담이 요즘은 보험료와 배수 시설까지 이어지는 경우가 흔하다.

휴스턴 대부분이 속한 해리스 카운티의 실효 재산세율은 대략 2.0%에서 2.2% 사이로 집계된다. 휴스턴 중위 주택가격을 29만 5천 달러 선으로 놓고 2.13% 세율을 적용하면 연간 재산세는 약 6,280달러 수준이다. 해리스 카운티는 홍수 통제구 세율이 별도로 붙는 경우가 있어, 다른 텍사스 대도시보다 과세 주체가 하나 더 많다고 보면 된다.

보험료는 걸프만에 접한 지리적 특성상 텍사스 다른 대도시보다 높게 형성되는 경향이 있다. 허리케인과 침수 위험을 반영해 연간 3,800달러에서 4,600달러 선을 기준으로 잡는 것이 현실적이며, 저지대나 과거 침수 이력이 있는 구역이라면 별도의 홍수보험 가입도 함께 고려해야 한다. 홍수보험은 지역과 위험도에 따라 연간 700달러에서 1,200달러 정도가 추가될 수 있다. 모기지 대출을 받는 경우 홍수 위험구역으로 지정된 매물은 대출 조건으로 홍수보험 가입이 의무화되는 경우도 있다.

유지보수비는 집값의 1.5% 기준으로 연간 4,425달러 정도다. 습도가 높은 만큼 곰팡이나 배관 부식 관련 점검을 정기적으로 해 두는 편이 장기적으로 비용을 아끼는 길이다.

전체 비용을 정리하면 다음과 같다.

• 재산세: 연간 약 6,280달러
• 주택보험료: 연간 약 4,200달러
• 유지보수비: 연간 약 4,425달러
• 총 연간 보유비용: 약 14,900달러 안팎

서쪽 외곽 포트벤드 카운티나 북쪽 몽고메리 카운티는 해리스 카운티보다 세율이 소폭 낮게 형성되는 경우가 많아, 침수 위험이 낮은 지대를 찾는 동시에 세금 부담도 줄이려는 매수인들이 이쪽으로 이동하는 흐름이 꾸준히 이어지고 있다. 특히 슈가랜드나 케이티 방면은 한인 학부모들 사이에서 학군 평판과 함께 세율 비교가 함께 이뤄지는 지역으로 꼽힌다.

해리스 카운티도 텍사스 표준 홈스테드 이그젬션을 적용받아 학군세 과세표준에서 10만 달러가 공제되며, 65세 이상이거나 장애가 있는 경우 추가 공제와 세금 상한 혜택이 더해진다. 신청은 해리스 카운티 감정평가구청 웹사이트에서 온라인으로 처리할 수 있다.

휴스턴에서 집을 알아보는 한인 가정이라면 재산세만큼이나 홍수 위험 지도를 먼저 확인해 보시길 권한다. 같은 동네 안에서도 침수 구역 여부에 따라 보험료가 수백 달러에서 많게는 천 달러 이상 차이가 나는 경우를 오랫동안 봐 왔다. 매물이 마음에 들어도 홍수 이력이 있는 구역이라면 반드시 과거 클레임 기록을 함께 요청해 확인해 보시길 권한다.