같은 예산이라면 캘리포니아 안에서도 어디가 나을지 고민하던 한 투자자가 새크라멘토 매물의 캡레이트를 직접 계산해 왔습니다. 숫자를 함께 다시 짚어보니 관리비 항목이 통째로 빠져 있었고, 그 항목 하나만 더해도 수익률이 눈에 띄게 달라졌습니다.

새크라멘토의 렌트 수준을 먼저 보겠습니다. Zumper 기준 2026년 7월 2침실 렌트는 1,843달러이며, RentCafe는 전체 평균을 1,895달러로 집계합니다. 매매가는 질로우 기준 평균 주택가치가 48만488달러로, 최근 1년간 1.4퍼센트 내렸습니다. 예시로 매입가 48만달러, 2침실 월세 1,843달러인 매물을 가정해 보겠습니다.

연간 렌트 수입은 2만2,116달러이고, 총수익률은 4.61퍼센트입니다. 이 투자자가 처음 제시한 계산은 여기에 재산세와 보험료만 뺀 값이었습니다. 새크라멘토 카운티의 재산세 실효세율은 약 0.76퍼센트로 보고되는데, 이를 반영해도 순영업소득은 여전히 총수입의 70퍼센트 가까이 남아 있었습니다. 위탁관리비를 빠뜨렸기 때문입니다.

관리를 위탁하면 통상 월세의 8에서 12퍼센트가 추가로 들어갑니다. 이를 포함해 50퍼센트 룰 수준으로 운영비용을 다시 잡으면 순영업소득은 약 1만1,058달러로 낮아지고, 캡레이트는 2.30퍼센트가 됩니다. 같은 매입가라도 관리비 하나를 빠뜨리느냐에 따라 캡레이트가 상당히 달라질 수 있다는 점을 보여주는 사례였습니다.

다른 캘리포니아 도시와 비교하면 새크라멘토는 매입가 대비 렌트 비율이 상대적으로 높은 편에 속합니다. 1퍼센트 룰 기준으로 월세가 매입가의 1퍼센트인 4,800달러에는 못 미치지만, 앞서 살펴본 남가주 주요 도시들보다는 그 격차가 작습니다. 대출을 활용한다면 캐시온캐시 수익률도 별도로 계산해, 실제 투입한 다운페이먼트 대비 현금흐름이 어느 정도인지 확인해 보는 것이 좋습니다.

같은 예산으로 남가주와 새크라멘토를 비교하던 이 투자자에게는, 매입가 대비 렌트 비율이 높을수록 캡레이트가 방어된다는 점을 함께 설명했습니다. 다만 매입가가 낮은 지역은 그만큼 시세차익 기대가 남가주 주요 도시보다 낮게 잡히는 경우도 있어, 현금흐름과 시세차익 사이에서 어느 쪽에 무게를 둘지 미리 정하는 것이 중요합니다.

총수익 관점에서는 현금흐름에 더해 대출 원금 상환분과 감가상각에 따른 세제 혜택까지 함께 계산해야 합니다. 관리비 하나를 빠뜨렸던 이 사례처럼, 작은 항목 하나가 누락되면 캡레이트뿐 아니라 총수익 전체 그림이 실제보다 부풀려 보일 수 있으니 항목별로 하나씩 짚어보는 습관이 필요합니다.

관리비 비중과 재산세율은 매물과 위탁업체에 따라 달라질 수 있으므로 실제 계약 전에는 관리업체 견적과 세금 고지서를 함께 확인해 보기 바랍니다.

공실 손실도 함께 짚어봐야 합니다. 세입자가 바뀌는 시점의 한두 달 공백까지 반영하면 연간 순영업소득은 이번 예시보다 조금 더 낮아질 수 있습니다. 처음 계산할 때 관리비를 빠뜨렸던 것처럼, 공실 손실도 놓치기 쉬운 항목 중 하나이니 매물을 검토할 때마다 같은 순서로 하나씩 확인해 보시길 권해드립니다.

이 투자자에게는 매물마다 운영비용 항목을 표로 정리해 하나씩 채워보시라고 권했습니다. 재산세, 보험료, 관리비, 유지보수비, 공실 손실을 순서대로 적다 보면 어느 항목을 빠뜨렸는지 스스로 확인할 수 있고, 여러 도시의 매물을 같은 기준으로 비교하기도 훨씬 수월해집니다. 새크라멘토뿐 아니라 다른 지역 매물을 함께 검토하실 때도 같은 표를 그대로 활용하시면 어느 지역이 본인 상황에 더 맞는지 판단하기 쉬워집니다. 같은 예산이라면 어디가 나을지는 결국 이런 항목별 비교에서 답이 나옵니다. 처음 관리비를 빠뜨렸던 이 투자자도 그 다음부터는 매물을 볼 때마다 같은 표를 먼저 채워보는 습관이 생겼다고 전해왔습니다. 이 글은 투자·법률 조언이 아닙니다.