로스앤젤레스 카운티 남쪽, 사우스베이 권역에서 한인 가정이 꾸준히 매물을 찾는 지역 중 하나가 토랜스입니다. 학군이 안정적이고 오래된 주택이 많아 실거주 문의가 이어지는데, 막상 오퍼를 넣기 전에 재산세와 유지비를 제대로 계산해보는 경우는 생각보다 적습니다.

캘리포니아는 1978년 발효된 Proposition 13 덕분에 기본 재산세율이 매입가의 1%로 고정되어 있고, 여기에 학군 채권이나 지역 특별부과금이 더해져 실효세율은 통상 0.7~0.8% 선에서 형성됩니다. 토랜스가 속한 로스앤젤레스 카운티도 이 범위에서 크게 벗어나지 않아 실효세율을 0.75% 정도로 잡으면 대략적인 계산이 가능합니다.

토랜스 중위 주택가격은 현재 115만 달러 안팎으로 형성되어 있습니다. 여기에 0.75%를 적용하면 연간 재산세는 약 8,600달러 수준으로 나옵니다. 다만 Prop 13의 핵심은 매입 시점 가격이 과세 기준이 되고 이후 상승률이 연 2%로 제한된다는 점이라, 오래 보유한 이웃집보다 새로 매입한 집의 세금이 훨씬 높게 나오는 경우가 흔합니다.

주택보험료는 최근 몇 년 사이 캘리포니아 전역에서 눈에 띄게 올랐습니다. 대형 보험사들이 산불 리스크가 큰 지역에서 신규 가입을 제한하면서 남은 보험사들의 요율이 함께 상승하는 흐름이 나타났습니다. 토랜스는 해안에 가까워 산불보다는 지진 리스크가 상대적으로 더 신경 쓰이는 지역인데, 지진보험을 별도로 들지 않는다면 일반 화재보험 기준으로 연 1,800~2,400달러 선을 예상해볼 수 있습니다.

유지보수비는 집값의 1~2%를 기준으로 잡는 것이 업계에서 통상 쓰이는 방식입니다. 토랜스처럼 1960~70년대 지어진 주택 비중이 높은 지역은 지붕, 배관, 전기 배선 교체 시점이 겹치는 경우가 많아 상단인 1.5~2%를 적용하는 편이 현실적으로 느껴집니다. 115만 달러 기준이면 연 11,500달러에서 많게는 23,000달러까지도 가능하다는 뜻입니다.

여기에 재산세 8,600달러, 보험료 2,000달러 안팎을 더하면 총 소유비용은 연 2만 달러대 초반에서 3만 달러를 넘길 수도 있습니다. 월 단위로 환산하면 1,700~2,500달러 수준이라, 모기지 원리금과 별개로 이 정도 현금흐름을 감당할 수 있는지 미리 점검해두는 것이 중요합니다.

캘리포니아는 홈스테드 성격의 Homeowners' Exemption 제도를 운영하고 있어 본인이 거주하는 주택에 대해 과세평가액에서 7,000달러를 공제해줍니다. 절세액 자체는 연 70달러 정도로 크지 않지만, 카운티 assessor 사무실에 신청서를 내지 않으면 자동 적용되지 않으니 클로징 후 챙겨두는 것을 권합니다.

인근 레돈도비치나 맨해튼비치와 비교하면 토랜스는 세율 자체는 비슷하지만 중위 주택가격이 낮아 절대적인 재산세 부담은 덜한 편입니다. 반대로 롱비치와 비교하면 토랜스 쪽이 약간 더 높게 나오는 경우도 있어, 같은 카운티 안에서도 학군과 개발 채권 여부에 따라 세부담 차이가 생긴다는 점을 알아두시면 좋겠습니다.

결국 토랜스에서 내 집 마련을 고민한다면 매입가 자체보다 그 위에 얹히는 재산세, 보험료, 유지비를 합산한 총 소유비용으로 예산을 짜보는 편이 실제 생활과 훨씬 가깝습니다. 클로징 전에 타이틀 회사나 에스크로 담당자에게 최근 부과된 재산세 고지서를 요청해 실제 금액을 확인해보시길 권해드립니다.