오렌지카운티 남부 부동산 시장을 살펴보면 어바인만큼 학군과 신축 커뮤니티가 동시에 강세를 보이는 지역도 드물다. 다만 매매가가 높아질수록 초기에 잘 보이지 않던 보유 비용, 특히 재산세와 특별부과금 부담이 실제 가계 지출에서 상당한 비중을 차지하게 된다.

캘리포니아는 1978년 주민발의안 13호(Proposition 13)에 따라 재산세 기본세율이 매입가 기준 과세평가액의 1%로 고정되어 있고, 여기에 학교채, 상하수도채 등 지방정부가 발행한 채권 상환분이 더해져 실효세율이 결정되는 구조다. 오렌지카운티 전반의 실효세율은 대략 1.1~1.3% 선에서 형성되는 것으로 파악된다.

어바인의 경우 최근 3개월 기준 중위 매매가가 약 155만 달러 수준으로 나타난다. 실효세율 1.2%를 적용하면 연간 재산세는 대략 1만8600달러 정도로 계산되며, 이는 그레이트파크나 포톨라스프링스 같은 최신 단지가 아닌 일반적인 케이스를 기준으로 한 수치라 단지별 편차가 크다는 점을 감안해야 한다.

어바인 신축 커뮤니티 상당수는 기반시설 조성 비용을 충당하기 위한 멜로루스(Mello-Roos) 특별부과금이 별도로 붙는다. 이 부과금은 지역과 조성 시기에 따라 연 2000달러에서 많게는 6000달러 이상까지 다양하며, 이를 합산하면 실효세율이 1.5~1.8% 수준까지 올라가는 단지도 존재하는 것으로 보인다. 매물을 볼 때 재산세 고지서나 타이틀 리포트에서 멜로루스 부과 여부를 반드시 확인해야 하는 이유다.

주택보험료는 지역 리스크에 따라 편차가 크다. 어바인은 계획도시 특성상 산불 취약 지역과는 어느 정도 거리가 있는 편이지만, 캘리포니아 전역에서 최근 대형 산불 이후 보험사들이 언더라이팅 기준을 강화하면서 갱신 보험료가 오르는 흐름이 감지된다. 일반적인 단독주택 기준 연 1400~1900달러 선에서 형성되는 경우가 많고, FAIR플랜(주정부 화재보험 풀)으로 이동하는 사례도 점차 늘고 있는 것으로 파악된다.

유지보수비는 통상 집값의 1~2% 선을 기준으로 잡는다. 어바인은 1970년대 이후 조성된 계획도시로 주택 연식이 비교적 낮은 편이라 1% 안팎을 적용하는 것이 현실적이며, 155만 달러 주택이라면 연 1만5000달러 내외로 추정된다. 다만 지붕이나 냉난방 설비 등 대형 항목 교체 시기가 겹치는 해에는 이보다 커질 수 있다.

여기에 대부분의 어바인 단지가 부과하는 HOA비도 빼놓을 수 없다. 커뮤니티 규모와 편의시설 수준에 따라 월 150~400달러, 연간으로는 1800~4800달러 수준이 일반적이다.

인근 뉴포트비치나 터스틴, 레이크포레스트와 비교하면 어바인의 기본세율 자체는 크게 다르지 않지만, 신축 단지 비중이 높은 만큼 멜로루스 부과 빈도와 금액이 상대적으로 높게 나타나는 경향이 있다.

캘리포니아는 자가 거주자 대상으로 과세평가액에서 7000달러를 공제해주는 홈스테드 익셈션(Homeowners' Exemption)을 운영하는데, 실제 절감액은 연 70~80달러 수준으로 크지 않다. 다만 55세 이상이거나 재해로 주택을 잃은 경우 기존 낮은 과세평가액을 새 주택으로 이전할 수 있는 프로포지션 19(Proposition 19) 혜택은 다운사이징을 고려하는 한인 가구에 실질적으로 도움이 될 수 있다.

재산세, 보험료, 유지보수비를 합산하면 어바인 155만 달러 주택의 연간 보유비용은 멜로루스와 HOA를 제외하고도 3만5000달러 안팎에 이를 수 있다. 매입 전 단순히 매매가와 모기지 상환액만 계산하기보다, 재산세 고지서와 멜로루스 부과 내역을 함께 확인하고 클로징 비용 산정 시 이를 반영하는 것이 실질적인 자금 계획에 도움이 될 것이다.