여러 채를 보유한 투자자들과 이야기를 나누다 보면, 타우전드오크스 안에서도 어느 쪽 동네인지에 따라 사정이 꽤 다르다는 이야기가 자주 나온다. 같은 시 안이라도 확인해야 할 항목을 순서대로 짚어보면 크게 세 가지로 정리된다.

첫째는 렌트 수준이다. 타우전드오크스 평균 렌트는 월 2845달러로 1년 전보다 2.8% 낮아졌고, 중간 렌트는 2946달러 수준이다(Rent.com). 1베드룸은 2704달러, 2베드룸은 3639달러 선이다(RentCafe). 매입가의 1% 이상을 렌트로 받을 수 있는지 보는 1% 룰을 적용해 보면, 렌트가 소폭 조정된 시점이라 매입가 협상 여지가 있는지도 함께 살펴볼 만하다. 같은 타우전드오크스 안에서도 101번 프리웨이를 기준으로 남쪽과 북쪽의 매물 성격이 다르게 움직인다. 상업 지구에 가까운 쪽은 렌트 수요가 꾸준한 편이고, 외곽 주택가 쪽은 공실 기간이 길어질 수 있어 매물 위치를 구체적으로 짚어보는 것이 필요하다.

둘째는 임대법이다. 타우전드오크스 시 자체의 별도 렌트 상한 조례는 확인되지 않으며, 캘리포니아 주 전역에 적용되는 AB 1482가 기본 규정이 된다. 연간 인상 폭은 5%에 지역 물가상승률을 더한 값과 10% 중 낮은 쪽으로 제한되고, 1년 이상 거주한 세입자를 내보내려면 정당한 사유가 있어야 한다. 벤투라 카운티 안에서도 시별로 조례가 다를 수 있으니, 매입 전 해당 주소를 기준으로 다시 확인해 보는 것이 안전하다. AB 1482가 인정하는 정당한 사유는 임차료 미납이나 계약 위반 같은 세입자 귀책 사유와, 소유주 본인이나 직계가족이 직접 입주하는 경우 등 무과실 사유로 나뉘는데, 무과실 사유로 퇴거를 진행할 때는 세입자에게 한 달치 렌트에 해당하는 이주비를 지급하도록 정해져 있다.

셋째는 대출과 매년 나가는 비용이다. 투자용 대출은 다운페이먼트가 15%에서 25% 수준으로 실거주보다 높고, 신용점수는 620점부터 심사가 가능하지만 740점 이상이어야 유리한 금리를 받는다. 금리도 실거주용보다 0.5에서 0.75%포인트 높다(Fannie Mae, Freddie Mac 기준). 렌트 수입은 은행이 예상치의 75% 선까지만 소득으로 인정해 준다. 벤투라 카운티 실효 재산세율은 대략 0.68% 수준이다.

관리 비용도 미리 계산해 두어야 한다. 랜드로드 보험료는 일반 주택보험보다 높게 책정되고, 직접 관리가 어려운 경우 프로퍼티 매니지먼트 수수료는 월세의 8%에서 12% 선이다. 유지보수는 자산가치의 1% 정도를 매년 적립해 두는 것이 일반적인 기준이다. 여기에 세입자가 바뀔 때마다 발생하는 청소비와 도색비, 공실 기간 동안의 모기지 상환액까지 더하면 실제 순수익은 렌트 표면 숫자보다 낮아지는 경우가 대부분이라, 이 부분도 미리 예산에 반영해 두는 것이 안전하다.

매각할 때가 되면 1031 교환도 검토 대상이 된다. 동종 자산에 재투자하면 양도소득세 납부를 이연할 수 있다. 여러 채를 이미 보유한 투자자라면 매물마다 이 세 가지 항목을 같은 기준으로 정리해 비교표를 만들어 두는 것도 다음 매입 결정을 빠르게 내리는 데 도움이 된다.

순서대로 정리하면 렌트, 임대법, 대출과 비용 세 가지를 확인하는 것이 타우전드오크스에서 투자용 주택을 볼 때 기본이 된다. 동네마다, 매물마다 사정이 조금씩 다르니 서두르지 말고 항목을 하나씩 확인해 나가는 것이 결국 시간을 아끼는 길이다. 벤투라 카운티 안에서 여러 매물을 함께 검토하는 투자자라면, 각 매물의 위치와 렌트, 재산세를 같은 기준으로 정리해 두는 습관이 판단을 더 빠르게 만들어 준다. 오래 지켜본 흐름으로는, 결국 이런 기본기를 갖춘 투자자가 시장이 흔들릴 때도 흔들리지 않는 편이었다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 함께 개별 상황을 확인해 보기 바란다.