타우전드오크스는 2018년 울시 파이어를 겪은 이후 보험료가 눈에 띄게 오른 지역이다. 집값이나 재산세만 보고 예산을 짜면 정작 가장 크게 오른 항목을 놓치기 쉽다.

벤추라 카운티에 속한 타우전드오크스는 Prop 13 기본세율 1퍼센트에 학교 채권과 지역 부과금이 더해져 매입 시점 실효세율은 약 1.1에서 1.15퍼센트 수준이다. 카운티 전체 실효세율은 장기 보유자 평균 포함 약 0.87퍼센트로 집계된다.

타우전드오크스 중위 주택가격은 약 95만 달러 안팎이다. 1.1퍼센트를 적용하면 연간 재산세는 약 1만450달러 수준이며, 실제로는 9800에서 1만1500달러 구간에서 형성된다.

보험료가 이 지역에서 가장 민감한 항목이다. 울시 파이어 이후 여러 대형 보험사가 벤추라 카운티 산간 인접 지역의 신규 가입과 갱신을 축소해왔고, 이런 흐름이 이어지면서 연간 보험료는 2000에서 2500달러 선까지 형성되는 경우가 흔하다. 일반 시장에서 보험 가입이 어려운 매물은 캘리포니아 FAIR Plan을 기본으로 검토해야 하는 상황도 종종 발생한다.

유지보수비는 집값의 1에서 1.5퍼센트를 기준으로 잡으면 연간 9500에서 1만4250달러가 필요하다. 랑 랜치나 도스 비엔토스 같은 계획 커뮤니티를 선택한다면 매달 150에서 350달러 안팎의 HOA비도 함께 계산해야 한다.

정리하면 다음과 같다.

• 재산세 연간 약 9800에서 1만1500달러
• 주택보험료 연간 약 2000에서 2500달러
• 유지보수비 연간 약 9500에서 1만4250달러

합산하면 연 2만1000에서 2만8000달러 수준으로, 특히 보험료 비중이 다른 지역보다 눈에 띄게 높다는 점이 특징이다.

인근 웨스트레이크 빌리지나 아고라 힐스도 비슷한 산불 리스크를 공유해 보험료 수준이 유사하고, 반대로 시미 밸리는 상대적으로 집값이 낮아 총 부담이 다소 가벼운 편이다.

한인 가구라면 Homeowners Exemption 신청과 함께, 매입 전 반드시 보험 견적을 먼저 받아보고 예산에 반영하는 절차를 권한다. 산불 위험 등급이 높은 매물은 보험 가입 자체가 거절될 수 있어, 클로징 직전이 아니라 오퍼 전에 확인해두는 것이 안전하다.