랜초쿠카몽가처럼 신축 커뮤니티가 계속 들어서는 지역일수록 매매가만 보고 계약했다가 특별부과금에 놀라는 사례를 자주 접한다.

캘리포니아 재산세는 기본세율이 과세평가액의 1%로 고정되고, 신축 단지에 흔한 멜로루스 특별부과금(Mello-Roos CFD)이 더해져 실효세율이 결정된다.

랜초쿠카몽가의 최근 3개월 기준 중위 매매가는 약 76만5000달러 수준이다.

빅토리아나 에티완다처럼 비교적 신축인 지역은 멜로루스 부과금이 더해져 실효세율이 1.3% 안팎까지 올라가는 경우가 많은데, 이 기준으로 계산하면 연간 재산세는 대략 9945달러 정도가 된다.

보험료는 샌게이브리얼 산맥과 인접한 알타로마, 에티완다 북쪽 구릉지 커뮤니티일수록 산불 위험이 반영되는 편이고, 여름철 극한 더위도 냉방 관련 청구 빈도에 영향을 미치는 것으로 보인다. 일반적으로 연 1500~2200달러 선을 예상해두는 것이 합리적이다.

유지보수비는 집값의 1~2%가 기준이지만, 랜초쿠카몽가는 1980년대 이후 조성된 비교적 신축 주택 비중이 높아 하단인 1~1.5%를 적용하는 것이 현실적이다.

76만5000달러 주택이라면 연 7650~1만1500달러 정도로 추정된다.

빅토리아 가든스 인근이나 신축 플랜드 커뮤니티는 HOA비도 함께 부과되는데, 월 100~250달러 수준이 일반적이며 연간으로는 1200~3000달러에 해당한다.

인근 온타리오나 폰타나, 업랜드와 비교하면 기본 세율 구조는 큰 차이가 없지만, 랜초쿠카몽가는 신축 단지 비중이 높은 만큼 멜로루스 부과 여부와 금액을 개별 매물마다 반드시 확인해야 한다는 점이 다르다.

자가 거주자라면 과세평가액에서 7000달러를 공제해주는 홈스테드 익셈션을 신청할 수 있고, 55세 이상이라면 프로포지션 19를 통해 기존 과세평가액을 새 주택으로 이전하는 방법도 고려해볼 만하다.

캘리포니아 Proposition 19는 만 55세 이상 주택 소유자가 기존 주택의 낮은 재산세 과세기준액을 새 주 거주지로 옮길 수 있게 한 제도다.

기존 집을 판매한 시점에 소유자 중 한 명이 55세 이상이어야 하며, 기존 주택과 새 주택 모두 본인이 실제 거주하는 주택이어야 한다.

새집은 기존 주택을 판매하기 전후 2년 안에 구입하거나 신축해야 하고, 캘리포니아 어느 카운티로 이사하더라도 적용할 수 있다. 평생 최대 3회까지 이용할 수 있다.

새집 가격이 기존 집의 시장가격 이하라면 기존 과세평가액을 그대로 이전할 수 있다. 새집이 더 비싸면 초과한 금액만 기존 과세평가액에 더한다.

예를 들어 기존 집의 과세평가액이 30만 달러, 판매가격이 100만 달러이고 새집을 120만 달러에 샀다면 새 과세평가액은 약 50만 달러가 된다. 자동 적용되는 것은 아니므로 새집 소재지 카운티 Assessor에 BOE-19-B 신청서를 제출해야 한다.

마지막으로 정리하자면 재산세, 보험료, 유지보수비에 HOA까지 더하면 랜초쿠카몽가 중위가 주택의 연간 보유비용은 대략 2만~2만2000달러 선으로 추정된다.

신축 단지를 고려 중이라면 타이틀 리포트에서 멜로루스 부과 종료 시점까지 함께 확인하는 것이 장기 자금 계획에 도움이 될 것이다.