애난데일에서 집을 보러 다니다 보면 매매가보다 오히려 페어팩스 카운티의 재산세 고지서를 보고 고민에 빠지는 분들을 자주 만난다. 버지니아는 재산세율 자체는 낮은 편이지만 집값이 워낙 높다 보니 실제 납부액은 절대 작지 않은 지역이다.

페어팩스 카운티의 부동산세율은 평가액 100달러당 1.11달러 수준으로, 실효세율로 환산하면 약 1.08% 정도다. 애난데일의 중위 주택가격을 68만 달러 선으로 보면 연간 재산세는 대략 7,300~7,400달러, 월로 나누면 610달러 정도가 매달 쌓이는 구조라고 볼 수 있다.

주택보험료는 텍사스나 플로리다처럼 허리케인 직격 리스크가 큰 지역보다는 낮은 편이다. 다만 대서양에서 올라오는 열대성 폭풍의 잔재나 겨울철 폭설·결빙 피해가 종종 발생하기 때문에 연간 1,400~1,800달러 구간을 예상하는 것이 무리 없어 보인다.

유지보수비는 집값의 1~1.5%를 기준으로 계산하면 68만 달러 주택 기준 연간 6,800~10,200달러 범위이며, 중간값인 1.2% 정도로 잡으면 약 8,000달러가 나온다. 애난데일 주택 상당수가 지어진 지 30~50년 된 매물이라 배관, 지붕, 난방시스템 교체 시기가 겹치는 경우 상단 쪽으로 예산을 잡아두는 편이 현실적이다.

이렇게 합산하면 재산세 약 7,340달러, 보험료 약 1,600달러, 유지보수비 약 8,000달러로 연간 총 소유비용은 16,900달러 안팎, 월로는 약 1,410달러 수준이 된다. 일부 타운하우스 커뮤니티는 여기에 연 300~800달러 수준의 HOA비가 더해질 수 있어 매물별로 반드시 확인해야 한다.

바로 옆 알링턴 카운티는 세율 자체는 1.0% 전후로 페어팩스보다 낮게 형성되지만 집값이 더 높아 실납부액은 비슷하거나 오히려 더 많이 나오는 경우가 흔하다. 반대로 프린스윌리엄 카운티 쪽은 세율이 1.0~1.15% 정도로 다소 높지만 집값이 낮아 총액은 더 낮게 나오는 편이라, 단순히 세율만 비교하기보다 지역별 중위가격까지 함께 봐야 정확한 비교가 된다.

버지니아는 텍사스나 플로리다식 홈스테드 감면 제도는 없지만, 페어팩스 카운티 자체적으로 65세 이상이거나 장애가 있는 저소득 거주자를 대상으로 한 부동산세 경감(tax relief) 프로그램을 운영하고 있다. 소득과 자산 기준이 있어 해당되는 분은 카운티 세무국에 문의해 신청 서류를 미리 준비해두는 것이 좋다.

페어팩스 카운티는 재산세를 연 2회로 나누어 7월 28일과 12월 5일에 각각 납부하는 방식을 취하고 있다. 모기지를 끼고 매입한 경우 대출기관이 에스크로 계좌를 통해 매달 조금씩 적립했다가 대신 납부해주는 구조가 일반적이라, 클로징 직후에는 월 페이먼트에 이미 세금과 보험료가 포함돼 있는지 확인해두는 것이 좋다. 평가액에 이의가 있다면 통지서 수령 후 약 60일 이내에 카운티 세무국(Department of Tax Administration)에 이의신청을 제기할 수 있으며, 최근 유사 매물 거래가를 근거 자료로 제출하는 경우가 많다.

결론적으로 애난데일은 학군과 접근성이 좋은 만큼 총 보유비용도 낮지 않은 지역이다. 오퍼를 넣기 전 최근 재평가(reassessment) 내역과 세율 변동 추이를 카운티 사이트에서 확인하고, 예산에 재산세와 보험료, 유지보수비까지 함께 반영해 자금 계획을 세우는 것을 권한다. 매년 초 재평가가 이루어지는 만큼 시세 상승기에는 대출 페이먼트와 별개로 에스크로 부족분이 발생해 이듬해 월 납입액이 갑자기 오르는 경우도 있어, 여유자금을 조금 더 두는 편이 마음 편하게 집을 소유하는 방법이라고 말씀드리고 싶다. 렌트가 나을지 매입이 나을지 고민하시는 분들도 자주 만나는데, 애난데일처럼 렌트 시세도 함께 높은 지역에서는 월 렌트비와 재산세·보험료·유지비를 더한 소유비용을 나란히 비교해보면 장기적으로는 자산 형성 측면에서 매입 쪽이 유리하게 나타나는 경우가 적지 않다.