요즘 LA 다운타운 상업 부동산 이야기를 하면 다들 한숨부터 나옵니다. 예전엔 금융기업과 대기업 오피스가 빼곡했고, 점심시간이면 식당마다 줄 서던 시절도 있었죠. 그런데 지금은 공실률이 30%를 훌쩍 넘어선 상황이라 건물에 불이 꺼진 층도 흔하게 보입니다. 팬데믹 이후 재택근무가 굳어지면서 회사들이 면적을 줄이고 통합하면서 임대 상담은 많지만 실제 계약으로 이어지지 않는 경우가 더 흔합니다.

건물주는 임대료를 내리고 인테리어 크레딧도 푸는 분위기지만 세입자가 쉽게 확정되지 않습니다. 우량 건물은 유지되지만 중간급 건물은 고민이 깊어지고 있습니다. 리테일도 상황이 크게 다르지 않습니다. 예전 같으면 명품 매장이나 대형 브랜드가 자리하던 곳인데 지금은 닫힌 샵이 늘고, 큰 백화점도 문을 닫았습니다. 대신 생활형 편의점, 저가 리테일, 체험형 숍처럼 꾸준히 사람을 끌 수 있는 업종만 살아남고 있는 느낌입니다.

엘에이 다운타운 호황이 다시 올까, 모두가 궁금해하는 질문입니다. 솔직히 지금 바로 대박 반등을 기대하기는 어렵습니다. 현재 공실률도 높고, 기업들이 재택근무를 완전히 포기하지 않았기 때문에 예전처럼 정장을 입은 직장인들이 쏟아져 나오던 분위기는 아직 멀어 보입니다. 그래도 희망이 없는 건 아닙니다.

오래된 오피스가 주거용으로 바뀌고, 복합개발 프로젝트가 조금씩 살아나면 인구가 유입되고 상권이 다시 숨을 쉴 가능성이 있습니다. 결국 호황의 열쇠는 사람들이 다시 살고, 걷고, 소비하는 도시로 재탄생할 수 있느냐에 달려 있습니다. 정책 지원, 안전 개선, 개발 속도가 맞물린다면 3~7년 후쯤엔 "다운타운 요즘 꽤 살아났네?" 하는 말이 자연스럽게 나올지도 모릅니다.

지금은 '재정비'라는 이름의 긴 과도기가 진행 중이라고 보는 편이 맞습니다. 몇몇 건물은 오피스를 주거용으로 바꾸는 리모델링을 고민하고, 어떤 곳은 오피스+리테일+주거가 섞인 복합개발 방향을 노립니다. 결국 앞으로의 다운타운은 예전처럼 직장인만 몰리는 비즈니스 존이 아니라, 살고 일하고 소비하는 모든 기능이 섞여 있는 새로운 형태로 변해야 살 길이 있습니다.

단기적으로는 대단한 회복보다는 지금 상태에서 버티고 재조정하는 단계가 이어질 가능성이 크며 본격적인 반등은 중장기적으로 도시 이미지 회복과 안전 개선, 리노베이션 투자, 새로운 비즈니스 생태계가 맞물릴 때 찾아올 것 같습니다.

지금은 기회와 리스크가 동시에 존재하는 구간입니다. 급하게 뛰어드는 사람도, 완전히 등을 돌리는 사람도 있지만 결국 중요한 건 시장의 바닥이 아니라 '새 모양을 갖추는 방향'이라 생각합니다.