처음으로 렌탈용 콘도 수익성을 검토했던 때가 떠오른다. 오아후에서는 매입가 자체가 워낙 높다 보니, 총수익률 숫자만 보고 판단했다가는 실제 캡레이트와 크게 어긋나는 경우를 자주 보게 된다. 그때 확인했던 계산 방식을 지금도 그대로 쓰고 있다.

RentCafe가 집계한 호놀룰루 평균 렌트비는 월 2151달러이고, Zumper는 어반 호놀룰루 기준 2700달러로 더 높게 잡는다. 오아후 콘도 평균 매매가는 약 50만달러 선으로 보고되고 있다. 이 매물을 50만달러에 매입해 월 2151달러에 임대한다고 가정하면, 연간 렌트수입은 2만5812달러이고 총수익률은 약 5.2퍼센트다.

하와이 호놀룰루시의 재산세 구조는 다른 주와 다르다는 점을 알아 둘 필요가 있다. 실거주 목적의 홈오너 익젬션(Homestead Exemption)이 없는 투자용 부동산은 Residential A 등급으로 분류되어, 100만달러까지는 1000달러당 4달러, 즉 0.4퍼센트의 세율이 적용된다. 50만달러 콘도라면 재산세는 연간 2000달러 수준이다. 여기에 콘도 관리비인 HOA비가 상당히 높게 나오는 것이 오아후 시장의 특징인데, 월 500달러 안팎인 경우도 흔하다. 관리비와 재산세, 보험료, 공실손실을 더하면 운영비용이 렌트수입의 절반을 훌쩍 넘는 경우도 있어, 순영업소득이 렌트수입의 40퍼센트인 1만325달러 수준으로 줄면 캡레이트는 약 2.1퍼센트까지 내려온다.

대출을 낀 경우까지 살펴보면, 다운페이먼트와 클로징비용으로 15만달러를 투입하고 모기지 원리금을 낸 뒤 세전 현금흐름이 연간 1500달러 남는다면 캐시온캐시 수익률은 1퍼센트에 불과하다. 오아후처럼 매입가가 높은 시장에서는 현금흐름보다 시세차익에 기대는 전략을 쓰는 경우가 많다는 것을 실제 시장에서 확인하게 된다.

• 총수익률 = 연간 렌트수입 ÷ 매입가 x 100
• 캡레이트 = 연간 NOI ÷ 매입가 x 100, HOA비와 Residential A 재산세 포함
• 캐시온캐시 수익률 = 연간 세전 현금흐름 ÷ 실투입 현금 x 100

1퍼센트 룰로 보면 50만달러 콘도는 월 5000달러 렌트가 나와야 하는데, 호놀룰루 평균 렌트비 2151에서 2700달러는 이 기준과는 거리가 멀다. 이는 오아후 시장의 구조적인 특징에 가까워, 현금흐름형 투자보다는 장기 보유를 통한 자산 증가에 무게를 두는 경우가 많다. 한인 가정이 관심을 갖는 마노아나 카이무키 인근 학군은 평가가 좋은 편이지만 학군 경계는 자주 바뀌니 구매 전 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 타주에서 옮겨오는 경우 Residential A 세율과 HOA비 구조는 본토와 크게 다르므로 별도로 확인해 볼 필요가 있다.

현금흐름만 놓고 보면 오아후 투자는 매력이 크지 않아 보일 수 있지만, 실제로는 시세차익과 원리금 상환에 따른 자산 증가분이 총수익에서 더 큰 비중을 차지하는 시장이다. 관광지 특유의 관광 수요를 노려 단기임대로 전환하는 경우도 있는데, 오아후는 구역별로 단기임대 허가 조건이 까다롭게 갈리는 편이라 이 부분은 개별 확인이 반드시 필요하다. 유리한 면과 불리한 면이 뚜렷하게 갈리는 시장인 만큼, 현금흐름형 투자자에게는 부담이 크고 장기 보유형 투자자에게는 상대적으로 맞는 시장이라 할 수 있다. 첫 매물을 검토하면서 가장 크게 느꼈던 부분은, 본토 기준으로 익숙한 1퍼센트 룰이나 50퍼센트 룰을 그대로 대입하면 계산이 크게 어긋난다는 점이었다.

오아후처럼 매입가와 관리비가 모두 높은 시장에서는 총수익률만으로 판단하면 실제 캡레이트와의 간극에 놀랄 수 있습니다. 재산세 구조와 HOA비까지 반영한 캡레이트, 그리고 대출 조건을 감안한 캐시온캐시 수익률을 함께 확인해 보기 바랍니다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 함께 확인해 보기 바랍니다.