예전에는 모건타운에서 웨스트버지니아 대학교 근처 매물이라면 렌트 수익 계산을 대충 해도 크게 어긋나지 않던 시절이 있었다. 지금은 그렇게 성급하게 넘어갈 수 있는 시장이 아니다. 최근 몇 군데 매물을 나란히 놓고 수익률을 계산해 보니, 총수익률만 보고 판단했다가는 실제와 다른 그림을 그리기 쉽다는 것이 다시 한번 확인됐다.

총수익률은 연간 렌트수입을 매입가로 나눈 값이다. RentCafe 집계로 모건타운의 평균 렌트비는 월 1279달러이고, Redfin이 집계한 최근 3개월 중위 주택가격은 24만달러다. 연간 렌트수입 1만 5348달러를 매입가로 나누면 총수익률은 6.4%로, 이번에 살펴본 도시들 가운데 가장 높게 나온다.

여기에 재산세와 운영비를 반영한 캡레이트를 구하면 이야기가 조금 달라진다. 모논갈리아 카운티의 실효 재산세율은 Ownwell 집계 기준 0.64%로 웨스트버지니아주 중위인 0.71%보다 낮고 전국 중위인 1.02%보다도 낮다. 재산세 부담이 가벼운 편이라는 점은 운영비 계산에서 유리하게 작용한다. 운영비를 렌트수입의 절반으로 잡는 50% 룰을 적용하면 순영업소득은 연 7674달러이고, 캡레이트는 3.2%로 이번 배치의 다른 도시들보다 높게 유지된다.

대출을 끼고 계산해도 결과가 크게 무너지지 않는 편이다. 다운페이먼트 20%, 클로징비용 3%로 가정하면 실투자금은 5만 5200달러다. 2026년 8월 프레디맥 기준 30년 고정 금리 6.67%로 대출 19만 2000달러를 받으면 원리금은 매달 1235달러, 연간 1만 4822달러다. 순영업소득 7674달러에서 이를 빼면 연간 7148달러가 마이너스가 나오긴 하지만, 이번에 살펴본 도시들 가운데 마이너스 폭이 가장 작다.

매입가를 연간 렌트로 나눈 가격 대비 렌트 배수는 15.6배로 이번 배치에서 가장 낮았고, 월세가 매입가의 1% 이상이면 현금흐름이 양호할 가능성이 높다고 보는 1% 룰로 보면 이 매물의 월세는 매입가의 0.53%까지 올라와 기준에 가장 가까웠다. 다만 예전 기준으로 성급하게 무조건 좋은 매물이라 단정할 일은 아니다. 대학 도시 특성상 방학 기간 공실이 늘어날 수 있고, 학기 중 수요에 맞춰 렌트 계약 구조를 짜는 편이 안정적인 경우가 많다.

모건타운은 대학이 지역 경제를 떠받치는 만큼 렌트 수요 자체는 꾸준하지만, 시세차익 속도는 대도시권보다 완만한 편이다. 총수익은 당장의 현금흐름뿐 아니라 대출 원금 상환으로 쌓이는 자산과 시세차익까지 함께 봐야 한다. 타주에서 이주하는 가정이라면 이전 살던 주보다 재산세 부담이 가벼워졌다고 안심하기보다 보험료나 학군 배정을 함께 확인하는 편이 안전하다. 학군 등급은 GreatSchools나 Niche에서 참고하되 경계가 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다.

모건타운은 웨스트버지니아 대학교와 인근 의료연구단지가 지역 고용의 중심을 이루고 있어 렌트 수요가 학사 일정에 크게 좌우되는 편이다. 가을 학기가 시작되는 시점에는 공실이 빠르게 채워지지만 여름 방학 기간에는 공실이 늘어나는 경향이 있어, 순영업소득을 계산할 때 공실손실을 넉넉히 잡아두는 편이 현실적이다.

매물을 여러 개 비교할 때 놓치지 말아야 할 순서는 이렇다.

• 총수익률로 렌트 대비 매입가 수준을 1차로 걸러낸다
• 재산세와 운영비를 반영한 캡레이트로 실제 수익성을 다시 본다
• 대출 조건을 넣어 캐시온캐시 수익률까지 확인한 뒤 결정한다

재산세율과 대출 금리는 시점과 대출 조건에 따라 달라질 수 있으므로 이 글의 숫자는 예시로 참고하기 바란다. 실제 매입 전에는 카운티 사정관실과 대출 기관을 통해 최신 정보를 다시 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.