오래 이 시장을 지켜보다 보면, 주마다 세입자법이 얼마나 다르게 짜여 있는지를 놓치고 매물을 고르는 투자자를 종종 본다. 예전에 다른 주에서 투자용 주택을 갖고 있다가 모건타운으로 넘어온 한 사례를 따라가 보면, 그 차이가 실제로 어떤 영향을 주는지 드러난다.

모건타운 렌트부터 짚어보면, 평균 렌트는 1279달러로 전년 대비 3.72퍼센트 올랐다. 방 하나는 884달러, 방 두 개는 1181달러, 방 세 개는 1667달러 선이다. 전국 평균 1637달러보다 47퍼센트가량 낮은 수준이라 진입 장벽 자체는 낮은 편이다.

1퍼센트 법칙을 대입해 보면, 월 렌트가 매입가의 1퍼센트를 넘으면 현금흐름이 우호적일 가능성이 높다는 경험칙인데, 모건타운은 매입가가 낮은 편이라 이 기준에 근접하거나 넘어서는 매물이 실제로 나온다. 다만 대학 도시 특성상 여름 방학 기간 공실이 늘 수 있다는 점은 캡레이트를 다시 계산할 때 함께 감안해야 한다.

대출 조건은 이전 살던 주와 크게 다르지 않다. 투자용 주택 다운페이먼트는 15에서 25퍼센트로 실거주 주택보다 높고, 신용점수는 620점부터 접수되지만 740점은 넘어야 유리한 금리를 받는다. 금리도 실거주용보다 0.5에서 0.75퍼센트포인트 높게 책정되는 경우가 많다. 렌트 수입은 예상 렌트의 75퍼센트까지만 대출 심사 소득으로 인정되므로 리스 계약서나 감정평가서의 렌트 스케줄을 미리 챙겨두어야 한다.

재산세에서는 이전 주와 확실히 갈렸다. 모나가리아 카운티 실효세율은 0.48퍼센트로 웨스트버지니아 주 평균 0.50퍼센트보다도 낮은 수준이다. 재산세가 훨씬 높은 주에서 넘어온 경우라면 이 부분만으로도 연간 현금흐름이 크게 달라질 수 있으니, 이전 주 기준으로 세금을 어림잡지 말고 실제 고지서로 다시 확인해 보는 것이 순서다.

동네와 학군 편차도 함께 짚어봤다. 대학교와 가까운 동네는 학생 세입자 수요가 꾸준하지만 학군 평가와는 별개로 움직이는 편이고, 가족 단위 세입자를 노린다면 학군 평가가 높은 동네를 따로 봐야 했다. 학군 등급은 GreatSchools나 Niche 지표를 참고할 수 있지만 경계는 자주 바뀌므로, 매물 주소가 정해지면 배정 학교를 다시 확인해 보는 편이 좋다.

보험도 이전 주와는 다르게 접근해야 했다. 랜드로드 보험은 일반 주택보험과 보장 범위가 다르고, 임대 손실과 세입자 배상책임까지 포함하는 대신 보험료는 실거주용보다 높다. 이전 주에서 가입했던 조건을 그대로 옮겨오지 말고, 웨스트버지니아 보험사 견적을 따로 받아보는 것이 순서였다.

세입자법에서 실제로 차이가 드러난 지점이 있었다. 예전 살던 주에서는 도시 단위 세입자 보호 조례가 있었는데, 웨스트버지니아는 그런 지역 조례 자체가 법적으로 성립하지 않는다. 민간 임대 매물에 렌트 상한을 두는 시 조례는 웨스트버지니아 법원에서 반복적으로 무효로 판단되어 왔고, 웨스트버지니아 주에는 렌트컨트롤이 없다. 다만 찰스턴처럼 예외적으로 세입자 보호 조례를 운영하는 도시도 있으니, 모건타운이라고 무조건 같은 규정이라 단정하지 말고 카운티와 시 규정을 따로 확인해 보는 것이 안전하다.

이 사례를 따라가며 정리한 확인 항목은 다음과 같다.

• 이전 거주 주의 세입자법을 그대로 적용하지 말고 웨스트버지니아 규정 따로 확인
• 랜드로드 보험의 임대 손실, 배상책임 보장 범위 점검
• 관리 위탁 시 월세의 8에서 12퍼센트 수수료를 뺀 실수익 재계산
• 대학 도시 특성상 방학 기간 공실률까지 포함한 캡레이트 산출

나중에 다른 매물로 갈아탈 계획이 생기면 1031 교환으로 양도소득세를 이연하는 방법도 함께 알아두면 된다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 부동산과 회계 전문가 상담을 거치는 것을 권해 둔다.