몬터레이에서 콘도를 매입해 렌트를 놓으려던 투자자가 있었다. 클로징까지 마친 뒤에야 HOA 규정에 12개월 미만의 단기 임대 자체가 금지되어 있다는 사실을 알게 됐다. 렌트 수익을 계산하고 들어온 계획이 시작부터 틀어진 셈이다. 이런 일은 드물지 않다. CC&Rs, 즉 HOA의 규약과 세칙은 반려동물 보유, 임대 방식, 개조공사까지 폭넓게 제한할 수 있는데 매매 계약서만 보고는 확인되지 않는다.

몬터레이 카운티의 콘도 HOA비 중위값은 월 413달러 수준이다. 캘리포니아 평균이 월 300달러 안팎으로 형성되는 것과 비교하면 다소 높은 편인데, 해안가 지역이고 노후 건물과 고급 시설을 갖춘 단지가 섞여 있는 시장 특성이 반영된 결과로 보인다. 관리비에는 건물 외관 유지보수, 마스터 보험, 공용시설 관리, 조경, 쓰레기 수거, 리저브펀드 적립이 포함되는 것이 일반적이다.

몬터레이 콘도 시장은 관광과 별장 수요가 겹치는 지역 특성을 갖고 있다. 페블비치나 카멜 인근에는 세컨드홈으로 쓰이는 고급 콘도가 있고, 시내 쪽에는 1970년대 전후에 지어진 소규모 저층 건물이 많다. 소규모 단지일수록 세대 수가 적어 리저브펀드를 충분히 쌓기까지 시간이 걸리는 경우가 있어, 오래된 소규모 단지를 볼 때는 특히 재무제표를 꼼꼼히 봐야 한다.

렌트 제한 규정은 HOA마다 제각각이다. 일부 단지는 임대 자체를 금지하고, 일부는 연 단위 장기 임대만 허용하며, 일부는 30일 이상이면 허용하는 식으로 나뉜다. 이 규정은 매매 리스팅 설명에 항상 포함되지는 않는다. 담당 에이전트를 통해 HOA 관리회사에 직접 CC&Rs 사본을 요청하고, 임대 관련 조항을 처음부터 끝까지 확인하는 절차가 필요하다. 클로징 이후에 알게 되면 되돌리기 어렵다.

임대 제한과 별개로 HOA의 재무 건전성은 대출 심사에도 영향을 준다. Fannie Mae 기준에 따르면 연체율과 리저브펀드 비율, 소송 여부가 기준을 벗어나면 non-warrantable condo로 분류될 수 있다. 투자 목적으로 콘도를 매입하려는 경우라면 렌트 규정뿐 아니라 이 재무 심사 기준까지 함께 확인해 두는 편이 안전하다. 실제 시장을 보면 렌트 제한이 엄격한 단지일수록 오히려 건물 관리가 안정적으로 유지되는 경우가 많다는 관찰도 있는데, 단기 임대로 인한 시설 마모를 줄이려는 목적이 크기 때문이다.

리저브펀드는 지붕이나 배관, 엘리베이터 같은 대형 수리에 대비해 쌓아두는 자금이다. 부족하면 특별부과금이 갑자기 부과될 수 있다. 캘리포니아는 Civil Code 5550으로 reserve study를 최소 3년마다 실시하도록 의무화하고 있고, 2021년 서프사이드 콘도 붕괴 이후 도입된 SB 326에 따라 3세대 이상 건물은 발코니와 데크 같은 exterior elevated elements를 9년 주기로 점검해야 한다. 1차 점검 기한은 2025년 1월 1일이었다. 해안 지역 특성상 습기와 염분에 노출되는 목재 구조물이 많아 이 점검 결과가 리저브펀드 계획에 미치는 영향이 작지 않을 수 있다.

확인할 항목을 정리하면 이렇다.

• CC&Rs 상의 임대 방식과 최소 임대 기간 제한
• 반려동물 보유 관련 조항
• 최근 reserve study와 재무제표
• SB 326 발코니 점검 이행 여부

참고로 해안 지역 콘도는 습기와 염분으로 인한 목재 부식 속도가 내륙 지역보다 빠른 경우가 많다. reserve study를 작성한 업체가 해안 건물 점검 경험이 있는지, 최근 보고서에 목재 구조물 상태가 구체적으로 언급되어 있는지까지 확인해 두면 도움이 된다.

렌트 수익을 목표로 콘도를 알아보는 경우라면 관리비 숫자보다 임대 관련 규정을 먼저 확인하는 것이 순서다. 시세 차익이나 렌트 수익을 단정적으로 예측할 수는 없고, 리스크도 함께 짚어야 한다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.