지난주 한 재향군인 고객이 VA론을 문의했다. 질문은 단순했다. "다운페이먼트 없이 치노에서 집을 살 수 있나요." 답은 대부분 가능하다는 쪽이다. 먼저 숫자를 짚어보자. Zillow 기준 2026년 6월30일 치노의 평균 주택가치는 $772,256이다. 전년 대비 1.9% 올랐다(zillow.com). 산 버나디노 카운티의 2026년 코어형 대출한도는 $832,750이다. 오렌지 카운티나 로스앤젤레스 카운티와 달리 고비용지역으로 지정되지 않았다. 치노의 가격대는 이 한도에 여유 있게 들어간다.

그렇다면 VA론이 실제로 어떤 조건인지가 다음 질문이다. 다운페이먼트 0%로 시작할 수 있다. PMI도 없다. 대신 펀딩피가 붙는다. 대출액의 1.25%에서 3.3% 사이다. 첫 사용이라면 낮은 쪽에 가깝다. 이 고객처럼 저축이 많지 않은 경우, 이 차이는 실질적이다.

치노 자체에 대형 군 기지는 없다. 가장 가까운 곳은 리버사이드 카운티의 마치 공군예비기지(March Air Reserve Base)로, 약 30마일 떨어져 있다(veteran.com). 그럼에도 인랜드 엠파이어 전역에 재향군인 인구가 두텁게 형성되어 있고, 산 버나디노 카운티도 재향군인 주거 지원 프로그램을 운영하고 있다(sbcounty.gov). VA론 상담이 치노에서도 꾸준히 들어오는 배경이다.

다음 질문은 대안이다. VA 자격이 없다면 어떻게 해야 할까. 재래식 대출과 FHA 대출이 남는다. 신용점수 680점 이상이면 재래식이 유리하다. 다운페이먼트를 20% 이상 넣으면 PMI가 없다. 신용점수가 580점대라면 FHA로 3.5% 다운페이먼트가 가능하다. 다만 MIP는 대출기간 내내 붙을 수 있다.

USDA 대출은 어떨까. 산 버나디노 카운티 전체로 보면 약 95%가 적용 지역이다(usdaproperties.com). 하지만 이 숫자는 카운티 전역 기준이다. 치노처럼 인구 9만5천 명 규모의 촘촘한 시가지는 대상에서 빠질 가능성이 높다. 관심 있는 주소는 직접 조회가 필요하다.

다운페이먼트가 부족한 가정은 어떨까. 재래식 3% 다운페이먼트 옵션도 있다. 다만 신용점수 조건이 더 까다롭다. FHA와 비교해 봐야 한다. 두 방식의 월 상환액을 나란히 계산해 보는 것이 순서다.

한인 가정이 선호하는 학군은 치노힐스 쪽과 겹치는 경우가 많다. 학군 경계는 자주 바뀐다. 관심 있는 주소는 GreatSchools 등급과 함께 직접 확인이 필요하다. 렌트 수익을 노리는 투자자도 있다. 치노는 물류·산업단지 인접으로 임대 수요가 꾸준한 편이다. 다만 시세 차익은 보장되지 않는다. 공실률과 관리비용도 함께 따져야 한다.

VA론은 재사용도 가능하다. 다만 재사용 시 펀딩피가 조금 더 붙는다. 보통 3.3% 수준이다. 장애 등급이 있는 재향군인은 펀딩피 자체가 면제된다. 이 부분은 놓치기 쉽다. 상담 초반에 꼭 확인해야 한다.

신용점수는 어떻게 확인해야 할까. 세 개 신용평가사 점수가 다를 수 있다. 대출기관은 보통 중간값을 쓴다. 재래식은 이 점을 더 엄격하게 본다. FHA는 상대적으로 여유가 있다. VA는 신용점수 기준이 대출기관마다 다르게 적용되는 편이라, 여러 곳에 문의해 보는 것이 순서다.

클로징 비용도 미리 확인해야 한다. VA론은 클로징 비용 상한 규정이 있다. 판매자가 일부를 부담하도록 협상할 수 있다. 이 부분은 지역 관행에 따라 다르다. 에이전트와 미리 상의하는 것이 좋다.

정리하면 치노에서는 VA, 재래식, FHA 세 가지가 실전에서 갈린다. 자격과 신용점수, 다운페이먼트 여력을 먼저 확인하는 것이 순서다. 세금과 모기지 조건은 카운티별로 다를 수 있다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니다. 실제 계약 전에는 전문가 상담을 권한다.