뉴어크와 필라델피아를 놓고 매물을 비교하던 분이 있었다. 두 도시 모두 대학가라 임대 수요는 안정적이라는 점까지는 맞게 짚었는데, 계산 과정에서 뉴어크의 낮은 재산세만 보고 보험료 차이는 아예 계산에 넣지 않았다. 두 지역을 나란히 놓고 비교할 때 이렇게 한쪽 항목만 유리하게 보고 넘어가는 경우가 의외로 많다.

뉴어크의 2026년 자료를 보면 아파트 평균 렌트비는 월 1,703달러, 중위 주택가격은 39만 5,000달러 수준이다. 이걸 그대로 대입해 총수익률을 계산하면 연 2만 436달러를 매입가로 나눈 값, 약 5.2퍼센트가 나온다. 델라웨어 주는 재산세 부담이 낮은 편에 속하는데, Tax Foundation 자료 기준 주 평균 실효 재산세율이 0.53퍼센트로 전국 평균 0.9퍼센트의 절반 수준이다. 이 점만 보면 뉴어크가 확실히 유리해 보인다.

하지만 캡레이트를 계산할 때는 재산세 하나만으로 판단하면 안 된다. 이걸 쉽게 말하면, 캡레이트는 총수입에서 재산세뿐 아니라 보험료, 관리비, 유지보수비, 공실손실까지 모두 뺀 순영업소득, NOI를 매입가로 나눈 값이다. 뉴어크는 재산세가 낮은 대신 델라웨어 특유의 겨울철 동파 위험과 노후 주택 비율 때문에 보험료가 생각보다 낮지 않은 편이다. 50% 룰을 적용해 전체 운영비용을 총렌트수입의 절반으로 가정하면 NOI는 연 1만 218달러, 캡레이트는 2.6퍼센트가 된다.

여기에 대출을 얹으면 또 다른 그림이 나온다. Freddie Mac이 발표한 2026년 8월 13일 기준 30년 고정 금리 6.67퍼센트로 20퍼센트 다운페이먼트를 넣는다고 가정하면, 대출 원리금은 연 2만 4,000달러 안팎이다. NOI로는 이 원리금을 다 감당하기 어려운 구조다. 캡레이트만 보면 뉴어크가 필라델피아 인근 다른 매물보다 나아 보여도, 캐시온캐시까지 계산해보면 격차가 좁혀지거나 뒤집히는 경우가 있다.

용어가 낯설다면 이렇게 생각하면 된다. 총수익률은 매출, 캡레이트는 영업이익률, 캐시온캐시는 대출까지 반영한 실제 체감 수익률이다. 세 지표가 다른 답을 낼 때 어느 하나만 믿기보다 셋을 함께 놓고 봐야 진짜 그림이 보인다. 뉴어크처럼 재산세가 낮은 지역은 이 장점이 캡레이트 단계에서는 도움이 되지만, 캐시온캐시 단계에서는 보험료나 관리비 같은 다른 변수에 묻혀버릴 수 있다는 점을 기억해 둘 만하다.

1% 룰로 뉴어크와 필라델피아를 나란히 짚어보면 참고할 만한 차이가 보인다. 뉴어크는 월 1,703달러를 매입가 39만 5,000달러로 나누면 0.43퍼센트가 나온다. 필라델피아 인근 매물은 매입가가 낮은 대신 재산세가 높은 경우가 많아 이 비율이 오히려 비슷하거나 낮게 나오기도 한다. 결국 재산세가 낮다고 해서 1퍼센트 룰 기준까지 자동으로 유리해지는 것은 아니라는 뜻이다.

총수익 관점도 함께 짚어볼 만하다. 캐시온캐시가 마이너스인 시기에도 대출 원금은 매달 조금씩 자산으로 쌓이고, 뉴어크는 델라웨어대학교를 낀 대학가라 공실 위험이 상대적으로 낮게 유지되는 편이다. 다만 시세차익은 확정된 숫자가 아니라 가능성이므로, 지금 당장 계산 가능한 캡레이트나 캐시온캐시와는 구분해서 봐야 한다.

타주에서 이주를 준비하는 분이라면 델라웨어에 주 판매세가 없다는 점만 보고 전체 비용이 낮다고 단정하지 않기를 바란다. 판매세가 없는 대신 재산세와 보험료 구조가 이웃 주와 다르게 짜여 있어서, 실제 총 생활비를 비교할 때는 세금 항목 하나가 아니라 전체 운영비용을 함께 놓고 봐야 한다.

델라웨어는 카운티별로 재산세율과 평가 방식이 다르고, 뉴캐슬 카운티가 그중 가장 높은 편에 속한다. 계약 전 해당 주소의 정확한 세율과 보험 견적을 직접 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 매입을 앞두고 있다면 회계사나 부동산 전문가와 함께 다시 계산해 보기 바란다.