얼마 전 한 고객이 산타모니카 콘도의 렌트 수익률을 궁금해하며 자료를 몇 개 들고 찾아온 적이 있습니다. 그런데 사이트마다 렌트 시세가 제각각이라 어느 숫자를 기준으로 삼아야 할지부터 혼란스러워했습니다. 이런 경우일수록 출처와 기준 시점을 먼저 맞춰놓고 계산을 시작하는 편이 좋습니다.

Apartment List 자료를 보면 2026년 5월 기준 산타모니카 중위 렌트는 2302달러로 1년 전보다 8.8퍼센트 낮아졌습니다. 반면 Zumper는 같은 해 4월 기준 전체 침실·매물 유형 중위 렌트를 3595달러로 집계했습니다. 두 수치의 차이는 크지만, 방향만큼은 같습니다. 화재 이후 일시적으로 치솟았던 렌트가 공급 회복과 함께 로스앤젤레스 지역 어느 곳보다 가파르게 떨어지고 있다는 점입니다. 주택가격은 Zillow 기준 2026년 6월 평균 169만7753달러로 전년보다 1.3퍼센트 낮아졌고, 다른 자료에서는 180만에서 195만달러 수준의 중위 매매가도 함께 보고됩니다.

1베드룸은 평균 2179달러, 2베드룸은 2612달러로 Apartment List 자료에 나타나며, Zumper 기준으로는 1베드룸이 2725달러, 2베드룸이 4390달러까지 집계돼 두 기관의 차이가 유닛 규모별로도 이어집니다. 주택가격도 마찬가지입니다. 단독주택만 놓고 보면 최근 거래 73건의 중위 매매가가 385만달러에 달하는 반면, 콘도와 타운하우스는 111건 거래 기준 중위 133만5000달러로 나타나 같은 도시 안에서도 자산 유형별 격차가 상당합니다.

재산세는 캘리포니아 Prop 13에 따라 기본 1퍼센트에 지방채와 특별부과금이 더해져 실제로는 1.1에서 1.3퍼센트 수준까지 오르는 경우가 흔합니다. 매입가가 높은 산타모니카에서는 이 차이가 연간 수천 달러 단위로 벌어질 수 있어, 매입 전 실제 세액을 확인해 두는 편이 부담을 줄이는 방법입니다.

두 렌트 수치를 각각 적용해 총수익률을 비교해 보면 차이가 뚜렷합니다. 매입가 170만달러에 낮은 쪽인 2302달러를 적용하면 연간 총렌트는 2만7624달러이고 총수익률은 1.6퍼센트에 그칩니다. 반대로 3595달러를 적용하면 연간 총렌트는 4만3140달러, 총수익률은 2.5퍼센트로 올라갑니다. 이 점은 유리한 신호일 수 있지만, 최근 렌트가 8퍼센트 넘게 빠지는 하락 국면이라는 점은 분명 부담으로 남습니다.

여기에 50퍼센트 룰로 운영비용을 반영하면 순영업소득은 두 경우 각각 1만3800달러, 2만1570달러 안팎으로 줄고, 캡레이트는 0.8퍼센트에서 1.3퍼센트 사이로 낮아집니다. 매입가 대비 렌트 수준이 낮은 편이라는 점은 산타모니카 같은 해안 지역에서 자주 나타나는 특징이며, 현금흐름보다는 장기 시세차익에 무게를 두는 투자자가 많은 이유이기도 합니다.

대출을 활용할 경우의 캐시온캐시 수익률도 함께 짚어볼 만합니다. 다운페이먼트를 크게 넣을수록 매달 나가는 모기지 부담은 줄지만 실제 투입 현금 대비 수익률은 낮아지고, 반대로 대출 비중을 높이면 현금흐름 부담이 커지는 대신 투입 현금 대비 수익률은 올라갈 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 개인의 자금 상황에 따라 달라집니다.

1퍼센트 룰로 보면 매입가 170만달러의 1퍼센트는 1만7000달러인데, 어느 렌트 수치를 대입해도 이 기준에는 크게 못 미칩니다. 산타모니카 같은 해안 프리미엄 지역에서는 이 경험칙이 사실상 적용되지 않는다고 보는 편이 현실적입니다. 이 지역 역시 임대료 안정화 조례가 적용되는 건물이 있어, 준공 연도에 따라 인상 폭에 제한이 걸릴 수 있습니다. 매입 전 해당 건물이 규제 대상인지 시 웹사이트나 중개인을 통해 확인해 보는 편이 좋습니다.

총수익 관점에서 보면 렌트 현금흐름은 낮아도 장기 시세차익과 대출원금 상환에 따른 자산 증가가 더해질 수 있다는 점이 산타모니카 투자의 특징입니다. 다만 최근의 렌트 하락 흐름이 언제까지 이어질지는 단정할 수 없으며, 한인 가정이 관심을 갖는 학군 지역이라면 GreatSchools 등급을 함께 참고해 보기 바랍니다.

이 글은 투자나 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 받아보시기 바랍니다.