은퇴 후 렌탈 매물 하나로 생활비 일부를 충당할 수 있을지 문의가 클리블랜드에서 들어온 적이 있다. 확인해야 할 항목을 순서대로 짚어보면 답이 명확해지는 경우가 많은데, 매입가가 낮은 지역일수록 초기 계산은 유리해 보여도 재산세와 운영비용을 넣었을 때의 결과까지 함께 봐야 한다.

클리블랜드의 평균 주택가치는 12만 549달러이고(Zillow), 최근 1년 사이 2.3퍼센트 하락했다. 중위 렌트는 월 1,150달러 수준이다(Zillow). 연간 렌트수입 1만 3,800달러를 매입가로 나눈 총수익률은 11.4퍼센트로, 이번에 살펴본 지역 중 가장 높게 나온다.

다음으로 확인할 것은 재산세다. 클리블랜드의 실효 재산세율은 2.29퍼센트로 오하이오주 중위인 1.6퍼센트보다 높다(Ownwell). 12만 549달러 매물이라면 재산세만 연 2,761달러가 나가는데, 이는 연간 렌트수입의 20퍼센트에 해당한다. 여기에 보험료, 유지보수비, 공실손실까지 더한 뒤 50퍼센트 룰로 순영업소득을 어림잡으면 연 6,900달러 정도가 되고, 캡레이트는 5.7퍼센트 근처로 나온다.

은퇴 자금 계획에서 확인할 항목은 세 가지로 정리된다. 첫째는 총수익률로 큰 그림을 잡는 것이고, 둘째는 재산세를 포함한 운영비용을 뺀 캡레이트로 실제 수익성을 확인하는 것이다. 셋째는 대출을 쓸 경우 원리금 상환액까지 반영한 캐시온캐시 수익률이다. 매입가가 낮은 매물은 다운페이먼트 부담도 작아서, 같은 자기자본으로 여러 채를 나눠 매입하는 방식으로 공실 리스크를 분산하는 것도 고려해볼 만하다.

다만 최근 1년 사이 클리블랜드 평균 주택가치가 2.3퍼센트 하락했다는 점은 그대로 넘길 수 없는 관찰이다. 캡레이트가 높게 나온다고 해서 반드시 좋은 투자라고 단정할 수는 없고, 매입가가 낮은 만큼 향후 시세 흐름이 정체되거나 하락할 가능성도 함께 고려해야 한다. 현금흐름 위주로 접근하는 은퇴 자금이라면 이런 시세 변동이 상대적으로 덜 중요할 수 있지만, 자산 매각까지 염두에 둔 계획이라면 지역별 시세 추이를 별도로 살펴보는 것이 안전하다.

재산세 부담을 좀 더 구체적으로 짚어보면, 클리블랜드가 속한 쿠야호가 카운티 전체의 중위 재산세 납부액은 연 4,087달러로 전국 중위인 2,400달러보다 상당히 높다. 다만 이 수치는 카운티 안에서도 지역 편차가 매우 커서, 세율이 낮은 구역과 높은 구역의 차이가 수천 달러에 이를 수 있다. 매물의 정확한 주소를 기준으로 최근 재산세 고지서를 직접 확인하는 절차를 매입 전에 반드시 거쳐야 하는 이유가 여기에 있다. 총수익률만 보고 판단했다면 재산세 부담이 낮은 매물로 착각할 수 있었던 만큼, 실효세율까지 함께 확인하는 절차가 은퇴 자금 계획에서는 특히 중요하다. 오래된 주택일수록 유지보수비가 예상보다 커질 수 있으므로, 매입 전 인스펙션 결과를 꼼꼼히 검토해 향후 몇 년간 예상되는 수선 비용까지 미리 가늠해 두는 것도 현금흐름 계획을 세우는 데 도움이 된다.

확인할 순서를 정리하면 다음과 같다.

• 연간 렌트수입 대비 매입가로 총수익률 우선 확인
• 재산세, 보험료, 유지보수비, 공실손실을 뺀 순영업소득으로 캡레이트 산출
• 대출 원리금 상환액까지 반영한 캐시온캐시 수익률로 은퇴 후 실제 현금흐름 점검

클리블랜드는 지역 안에서도 재산세 편차가 크게 나타나는 곳이므로, 실제 매물의 정확한 주소 기준 세율을 다시 확인해 보기 바란다. 매입가가 낮은 지역일수록 클로징비용과 초기 수리비가 전체 투자금에서 차지하는 비중이 상대적으로 커지므로, 캐시온캐시 수익률을 계산할 때는 이런 초기 비용까지 실제 투자 현금에 포함시켜야 정확한 그림이 나온다. 은퇴 자금 계획은 현금흐름뿐 아니라 자산의 시세 흐름까지 함께 살펴야 한다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 결정 전에는 부동산 전문가와 재무 상담사의 확인을 거치는 것이 안전하다.