아무래도 LA 부동산 업계쪽에서 매물금액이 큰 이야기를 하다 보면 꼭 등장하는 단어가 바로 맨션세다.

2023년부터 로스앤젤레스에서 본격적으로 시행된 이 제도는 말 그대로 고가 부동산 거래에 추가 세금을 붙이는 정책인데, 이름부터 이미 사람들 신경을 건드린다. 맨션이라는 단어가 주는 이미지 때문인지 괜히 더 부자들 겨냥한 세금처럼 느껴지고, 실제로도 고가 주택이나 대형 상업용 건물을 거래하는 사람들에게는 꽤 큰 부담으로 다가온다.

이 제도의 목적은 갈수록 심각해지는 주택난과 노숙자 문제를 해결할 재원을 마련하겠다는 것이다. LA에서 집값 오르는 속도나 길거리 상황을 보면 이 문제가 얼마나 절박한지 체감하는 사람들이 많다. 그래서 시에서도 이제는 강한 카드가 필요하다고 판단한 셈이다. 대상은 515만 달러를 넘는 주거용, 상업용 부동산 거래 전부다.

일반적으로 집 한 채 사고파는 사람들 입장에서는 먼 이야기 같아 보이지만, 이 기준선이 워낙 높다 보니 LA 부동산 시장 상단부에 있는 투자자들과 자산가들 사이에서는 분위기가 완전히 달라졌다.

거래 금액이 515만 달러 이상 1천만 달러 미만이면 4퍼센트, 1천만 달러를 넘으면 5.5퍼센트가 추가로 붙는다. 숫자로 보면 실감이 덜 나지만, 800만 달러짜리 집을 매각하면 세금만 32만 달러다. 이 정도면 웬만한 지역에서는 집 한 채 값이다.

이 세금은 취득세처럼 거래 시 한 번에 부과되기 때문에 체감 부담이 훨씬 크다. 그래서 고가 주택을 가진 사람들 사이에서는 이제 집을 파는 시기와 방식 하나하나가 투자 전략이 되어버렸다. 이 돈은 저소득층 주택 건설과 노숙자 지원 프로그램에 쓰이고, LA시는 이를 통해 매년 약 6억 달러에 가까운 추가 수익을 기대하고 있다.

제도가 시작되자마자 시장은 바로 반응했다. 시행 직전에는 세금 피하려는 급매물 영화배우 은퇴한 기업가들의 보유 매물이 쏟아졌고, 실제로 연예인과 대형 투자자들이 매각을 진행했다는 이야기가 업계에 돌았다. 실제로 일부 초고가 주택은 가격을 낮춰서라도 거래를 마무리하려는 움직임이 많았고 거래 타이밍을 놓친 사람들은 한숨부터 쉬게 됐다.

상업용 부동산도 예외가 아니어서 개발사, 투자사들은 프로젝트 일정과 매각 구조를 다시 짜느라 분주해졌다. 반응은 당연히 갈린다. 찬성 쪽에서는 LA의 주택난과 노숙자 문제를 생각하면 이제는 이런 강한 정책이 필요하다고 말한다. 도시가 한 단계 나아가기 위해서는 누군가는 더 부담을 져야 한다는 논리다.

반면 반대 쪽에서는 거래 감소로 인해 경제 활동이 위축되고, 건설업과 금융업을 포함한 연관 산업까지 타격을 받을 수 있다고 우려한다. 고액 자산가와 투자자들이 세금 부담을 피해 다른 도시로 빠져나갈 가능성도 현실적인 걱정거리다. 결국 맨션세는 단순한 세금 하나가 아니라 LA 부동산 시장 구조와 자금 흐름을 바꾸는 변수로 자리 잡았다.

아직 시행 초기라 시장이 완전히 적응하지는 못했고, 여기저기서 불만과 논쟁도 계속 나오고 있다. 하지만 이 제도가 과연 주택난 완화와 노숙자 문제 해결이라는 목표를 얼마나 현실적으로 달성할지는 앞으로 몇 년은 지나야 윤곽이 드러날 것이다.

분명한 건, 이제 LA에서 부동산 거래를 생각한다면 맨션세는 선택이 아니라 필수로 이해해야 할 조건이 됐다는 점이다. 이 시장에서 살아남는 가장 확실한 방법은 언제나 그렇듯, 정보를 빨리 파악하고 그에 맞춰 전략적으로 움직이는 것이라고 생각한다.