먼저 오피스 시장부터 보면, LA 다운타운 쪽은 여전히 빈 사무실이 많습니다. 회사들이 예전처럼 사무실을 많이 쓰지 않다 보니 임대료도 쉽게 오르지 않고, 건물주 입장에서도 임차인을 구하기가 쉽지 않습니다.

2025년 기준으로 LA 도심 공실률은 30%가 넘습니다. 하지만 서부 LA, 예를 들어 샌타모니카나 웨스트우드 같은 곳은 상황이 다릅니다. 그쪽은 미디어나 IT 회사들이 여전히 사무실을 찾고 있어서, 좋은 위치의 건물은 공실이 20% 초반대로 줄어들었고 임대료도 잘 유지되고 있습니다. 즉, 2026년엔 이런 인기 지역과 비인기 지역의 차이가 더 커질 가능성이 높습니다.

다음으로는 '서브리스'인데 이는 기존 세입자가 쓰지 않는 공간을 다른 사람에게 다시 빌려주는 것을 말합니다. 팬데믹 때 폭증했던 이런 서브리스 물량이 이제 조금씩 줄어들고 있습니다. 거래도 2025년 기준 분기당 약 8억 달러 규모로 줄었는데, 2026년에는 대출 만기나 부채 조정 때문에 시장에 나온 건물들이 늘어날 것으로 보입니다. 돈을 현금으로 가지고 있거나 빚이 적은 투자자에겐 오히려 좋은 기회가 될 수 있습니다. 다만 금리 변동이 아직 불확실하므로 투자자들은 가격을 신중히 보고 있습니다.

LA 도심의 미래를 결정할 중요한 변화 중 하나는 '용도전환' 정책입니다. 즉, 비어 있는 사무실을 아파트나 주상복합 건물로 바꾸는 것입니다. 예전에도 이런 정책으로 수많은 주거용 건물이 생겼는데, 이번에는 다운타운뿐 아니라 외곽 지역까지 확대될 계획입니다. 다만 성공하려면 공사비와 보험, 지진 대비 설계 같은 기술적 문제를 해결해야 하고, 정부 규제나 허가 절차가 느려지면 실패할 수도 있습니다.

물류나 공장 같은 산업 부동산은 팬데믹 시절의 과열이 끝나고 안정기에 들어섰습니다. 예전에는 창고가 부족해서 임대료가 폭등했지만, 지금은 공실률이 5~7% 정도로 적당히 유지되고 있습니다. 2026년에는 항만 물류량과 미국의 관세 정책이 시장을 크게 좌우할 것으로 보입니다. 예를 들어 물건을 미리 많이 들여오거나 늦게 들여오느냐에 따라 창고 수요가 분기별로 달라질 수 있습니다.

마지막으로 상가나 쇼핑센터 같은 리테일 부동산은 비교적 안정적입니다. 새로 짓는 대형 쇼핑몰이 거의 없고, 대신 사람들이 많이 사는 지역 중심으로 작은 상점이나 식당이 꾸준히 유지되고 있습니다. 코리아타운이나 실버레이크, 웨스트LA처럼 인구가 많고 생활권이 활발한 곳은 임대료가 크게 떨어지지 않을 전망입니다. 반면 관광객에 의존하는 지역은 국제여행 상황이나 이벤트 일정에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

결국 2026년 LA 부동산은 지역별로 차이가 큰 시장이 될 것입니다. 다운타운처럼 공실이 많은 곳은 회복이 느리고, 서부 LA나 항만 근처 물류지역은 비교적 빠르게 안정됩니다.

투자자들에게 중요한 건 '어디가 성장할지, 어디가 정체될지'를 잘 구분해서 움직이는 일입니다.