뉴어크에서 집을 알아보던 한 손님이 콘도 매물과 타운홈 매물을 동시에 놓고 고민한 적이 있다. 두 매물 모두 침실 개수와 가격대가 비슷했는데, 유독 HOA비 항목에서 차이가 커서 어느 쪽이 맞는 선택인지 판단하기 어려워했다. 이런 고민은 뉴어크뿐 아니라 델라웨어 지역에서 콘도를 알아보는 분들이 흔히 겪는 부분이다.

먼저 짚어둘 것이 있다. 뉴어크 지역만의 콘도 HOA비 통계는 확인이 어려워, 이 글에서는 델라웨어 주 전체 자료를 참고 기준으로 삼는다는 점을 밝혀둔다. 델라웨어 주 전체 가구 중 약 40.5퍼센트가 HOA비나 콘도비를 내고 있으며, 단독주택 HOA까지 포함한 주 전체 월 평균은 85달러 수준으로 전국 중위값보다 낮게 형성된다(ipropertymanagement.com 자료). 다만 이는 단독주택 커뮤니티까지 포함한 평균이라, 콘도만 놓고 보면 월 100달러에서 400달러 사이가 일반적이고, 시설이 많은 고급 커뮤니티는 500달러를 넘기는 경우도 있다(fsresidential.com 자료).

이걸 쉽게 말하면, 뉴어크처럼 대학가와 인접한 지역은 소규모 건물 위주라 관리비가 비교적 낮게 형성되는 경향이 있지만, 델라웨어 해안 지역의 고급 콘도는 전국 평균에 가깝거나 그 이상으로 올라간다는 뜻이다. 용어가 낯설다면 이렇게 생각하면 된다. HOA비는 건물 유지보수, 마스터 보험, 공용시설 관리, 조경, 쓰레기 수거, 그리고 적립금까지 포함하는 종합 관리비다.

HOA비가 실제로 쓰이는 항목을 정리하면 다음과 같다.

• 건물 외관과 공용 구조물 유지보수
• 마스터 보험료
• 공용시설 관리(있는 경우)
• 조경과 쓰레기 수거
• 대규모 수리를 대비한 적립금

타운홈은 개별 세대가 지붕이나 외벽 일부를 직접 소유하는 구조가 많아 콘도보다 관리비가 낮게 나오는 경우가 흔하다. 반면 건물 전체를 공동 소유하는 콘도는 관리비 항목이 더 넓게 잡히는 대신, 지붕 교체나 외벽 공사 같은 큰 지출을 개인이 아니라 HOA가 대신 처리해 준다는 점에서 부담이 분산되는 구조이기도 하다.

적립금이 부족한 HOA는 지붕이나 배관처럼 큰 수리가 필요할 때 입주자에게 특별부과금을 갑자기 부과할 수 있다. 계약 전에 HOA 재무제표와 reserve study를 요청해서 적립금이 얼마나 쌓여 있는지 확인해 보는 절차가 중요하다. 모기지 대출을 받을 계획이라면 대출기관이 HOA의 연체율과 적립금 비율, 소송 여부까지 함께 심사하며, 기준에 못 미치면 non-warrantable condo로 분류되어 대출이 까다로워질 수 있다는 점도 알아두면 좋다.

필라델피아나 뉴저지 등 인근 지역에서 뉴어크로 이주하는 경우라면 재산세와 보험료 산정 방식이 이전 거주지와 다를 수 있다는 점을 함께 계산해 보기 바란다. 렌탈 제한이나 반려동물 규정도 CC and Rs와 bylaws에서 미리 확인해 두는 것이 안전하다.

뉴어크는 대학 도시라는 특성상 학기 중과 방학 중 렌탈 수요 차이가 크다는 점도 투자자라면 참고해 볼 만하다. 렌트 수익을 기대하고 콘도를 사는 경우라면 연중 공실 기간까지 감안해 수익률을 보수적으로 계산해 보는 것이 좋다. 다만 이런 렌트 수요와 시세 흐름을 단정적으로 예측하기는 어려우므로, 최근 몇 년간의 임대 시세 추이를 함께 확인해 보는 절차를 권한다.

계약 전 챙겨야 할 서류는 HOA 재무제표 외에도 최근 이사회 회의록, reserve study 보고서, 그리고 매도인이 보유한 최근 관리비 고지서까지 포함된다. 이런 서류를 미리 요청해 검토해 보면 매물 사진만으로는 알기 어려운 건물의 실제 재무 상태를 가늠할 수 있다. 한인 선호 학군 지역에서 뉴어크로 이주하는 가정이라면 학군 등급과 함께 이런 재무 서류 검토까지 같은 절차 안에서 챙겨보는 것이 좋다.

이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가와 상담해 보기 바란다.