클리블랜드 콘도 매매 계약에서 은행 심사 단계가 예전보다 오래 걸리는 사례가 늘고 있다. 매수인의 서류는 문제가 없는데, 건물 자체의 재무 서류를 추가로 요청받는 경우다. 확인해야 할 항목을 정리해 보면, 결국 핵심은 관리비가 아니라 그 관리비 중 적립금으로 얼마나 쌓이고 있느냐다.

클리블랜드는 오하이오주 안에서도 콘도 관리비가 높게 형성된 도시로 꼽힌다. 33건의 실거주자 보고 기준 평균 관리비는 월 622달러로, 주 안에서 가장 높은 수준이다(hoacosts.com). 오하이오주 콘도 관리비 중위값이 월 368달러인 점을 감안하면, 클리블랜드는 이보다 상당히 높은 편이다. 일반적인 콘도나 타운하우스는 월 200달러에서 400달러 선이고, 시설이 많은 상급지 건물은 500달러를 넘기기도 한다.

관리비 안에는 크게 세 가지가 들어간다. 첫째는 건물 외관 유지보수와 마스터 보험, 둘째는 조경과 제설, 쓰레기 수거 같은 공용 서비스, 셋째는 적립금 납입이다. 클리블랜드처럼 겨울철 제설과 난방 관련 비용이 관리비에 포함되는 지역은 시설이 노후할수록 세 번째 항목, 즉 적립금 비중이 더 중요해진다.

오하이오주는 2022년 상원법안(Senate Bill 61)을 통해 콘도 적립금 규정을 바꿨다. 예전에는 예산의 10퍼센트 이상을 의무적으로 적립금에 배정해야 했지만, 지금은 이 고정 비율 요건이 사라지고 이사회가 자체적으로 적정 수준을 판단해 예산에 반영하도록 되어 있다. 입주자 다수가 서면으로 동의하면 적립금 납입을 면제할 수도 있다(williams-strohm.com). 이 부분을 확인하지 않으면, 겉으로는 관리비가 안정적으로 보여도 실제 적립금은 거의 없는 건물을 만날 수 있다.

은행이 심사에서 보는 기준은 이보다 엄격하다. Fannie Mae는 관리비 수입의 10퍼센트 이상이 적립금으로 배정되어야 콘도 대출을 승인해 왔고, 2027년 1월 4일 접수분부터는 이 기준이 15퍼센트로 올라간다(governingdocs.dev). 오하이오주 자체 규정이 느슨해진 것과 반대로, 대출 심사 기준은 더 까다로워지는 셈이다. 기준 미달 건물은 non-warrantable condo로 분류되어 대출이 거절되거나 조건이 불리해질 수 있다.

전국적으로 HOA 관리비는 평균 200달러에서 400달러 선이고, 시설이 많은 건물은 500달러에서 1000달러 이상까지 올라간다(nar.realtor, realtor.com). 클리블랜드는 한인 가정이 선호하는 학군이 형성된 구역도 있는데, 학군 등급이 높은 지역일수록 관리비도 함께 높게 형성되는 흐름이 나타난다.

타주에서 클리블랜드로 이주해 오는 가정이라면 이전 거주지의 재산세나 관리비 기준으로 예산을 짜다가 겨울철 제설 비용이 포함된 관리비 구조를 놓치기 쉽다. 학군 경계는 자주 바뀌므로 구매 전 해당 주소를 직접 확인해 보기 바란다. 렌트 수익을 보는 투자자라면 CC&Rs상 임대 제한 여부도 함께 확인할 항목이며, 일부 건물은 임대 가능 세대 비율을 제한해 두고 있어 투자 목적이라면 계약 전에 짚어봐야 한다.

확인해야 할 항목을 순서대로 정리하면 다음과 같다.

• 최근 이사회 예산상 적립금 비율
• reserve study 실시 여부
• 적립금 면제 결의 여부
• 연체 세대 비율과 소송 이력
• 대출기관의 non-warrantable 판정 이력

관리비가 높은 클리블랜드 콘도라 해도 그 돈이 적립금으로 제대로 쌓이지 않는다면 대출 승인 단계에서 발목을 잡힐 수 있다. 반대로 관리비가 다소 높더라도 적립금이 탄탄하고 최근 특별부과금 이력이 없는 건물이라면, 장기적으로는 더 안정적인 선택일 수 있다. 세금과 대출 조건은 건물과 금융기관마다 다를 수 있으니 개별 매물 기준으로 다시 확인해 보기 바란다. 이 글은 투자·법률 조언이 아니며, 실제 계약 전 전문가 상담을 권한다.