엘에이에서 80만 달러짜리 2베드 콘도를 사려고 할 때, 많은 분들이 제일 먼저 보는 건 집값 80만 달러 하나입니다.

그런데 실제로 미국에서 콘도를 사는 건 매매가만 내고 끝나는 구조가 아니라, 대출이자와 재산세, HOA 관리비, 보험, 클로징 비용까지 한꺼번에 따라붙기 때문에 잘 계산해 보아야 합니다.

먼저 다운페이부터 보겠습니다. 20% 다운을 한다고 가정하면 현금 16만 달러가 필요합니다.

나머지 64만 달러는 모기지로 가게 됩니다. 현재 30년 고정 모기지 평균 금리는 2026년 3월 26일 기준 프레디맥 발표로 약 6.38% 수준입니다. 이 금리로 64만 달러를 30년 고정으로 계산하면 원금과 이자만 월 약 3,995달러 정도가 나옵니다.

흔히 "4천 달러 중반대"라고 잡는 경우가 있는데, 20% 다운 기준이면 지금 금리에서는 대체로 4천 달러 안팎에 가깝습니다.

LA 카운티는 기본적으로 과세표준의 1% 일반세율이 있고, 여기에 bonded indebtedness와 각종 direct assessment가 더해집니다. 그래서 실제 청구액은 물건과 위치에 따라 달라집니다.

80만 달러짜리라면 기본 1%만 잡아도 연 8,000달러이고, 추가 부과분까지 합쳐 대략 1.1%대에서 1.25% 안팎으로 형성되는 경우가 많습니다. 쉽게 말해 월 670달러에서 830달러 정도 범위를 먼저 생각하는 쪽이 더 현실적입니다.

보험도 봐야 합니다. 콘도는 건물 전체 외벽과 공용부는 HOA 마스터 보험으로 커버되는 경우가 많아서, 개인이 드는 건 보통 HO-6 형태의 콘도 보험입니다. 전국 평균 자료 기준으로 캘리포니아의 콘도 보험 평균은 월 69달러 정도로 제시되지만, 보장 범위와 건물 조건에 따라 더 높아질 수 있습니다. 그래서 월 70달러에서 120달러 정도를 보는 게 무난합니다.

"무조건 100달러"라고 단정하는 것보다는 범위로 보는 게 맞습니다. 많은 분들이 체감상 제일 아프게 느끼는 건 사실 HOA입니다. 전국 단위로 보면 HOA 중간값 자체는 훨씬 낮지만, 그 숫자는 LA의 콘도 시장 현실을 제대로 반영하지 못합니다.

특히 웨스트 LA, 다운타운, 코리아타운, 하이라이즈 콘도는 관리비가 훨씬 높게 형성되는 경우가 많습니다. 수영장, 보안, 프런트데스크, 피트니스센터, 엘리베이터 유지비까지 붙으면 월 500달러는 흔하고, 800달러 이상도 드물지 않으며, 고급 건물은 1,000달러를 넘기기도 합니다. 전국 평균 숫자만 보고 들어갔다가 나중에 놀라는 이유가 여기 있습니다.

클로징 비용도 빼놓으면 안 됩니다. 바이어 쪽 클로징 비용은 대출 조건과 에스크로 구조에 따라 차이가 있지만, 대체로 매매가의 2%에서 5% 범위로 안내되는 경우가 많습니다.

다만 캘리포니아 실무에서는 그중 상당 부분이 대출 관련 비용과 선납 항목으로 움직이기 때문에, 80만 달러 물건이라면 대략 1만6천 달러에서 2만4천 달러 정도를 먼저 떠올리는 계산은 아주 크게 틀린 편은 아닙니다. 다만 상황에 따라 더 올라갈 수도 있다는 점은 열어둬야 합니다.

20% 다운이면 초기 현금은 다운페이 16만 달러에 클로징 비용 1만6천~2만4천 달러, 여기에 입주 직후  이사비용과 가구 구입비용같은 추가 지출까지 넣으면 보수적으로 18만 달러 후반에서 20만 달러 안팎을 준비하는 그림이 됩니다.

월 비용은 모기지 원리금 약 3,995달러, 재산세 약 670~830달러, 콘도 보험 약 70~120달러, HOA 약 500~1,000달러 이상으로 잡으면 대략 월 5,200달러에서 5,900달러, 건물에 따라서는 6천 달러를 넘길 수도 있습니다.

결국 "엘에이에서 80만 달러 콘도"는 집값보다 월 유지비 구조를 먼저 봐야 합니다.

숫자상으로는 살 만해 보여도 HOA 높은 건물 하나 잘못 들어가면 매달 체감 부담이 확 커집니다. 반대로 위치와 건물 상태, HOA 재정이 좋은 곳을 잘 고르면 장기 보유 가치는 분명 있을 수 있습니다.

엘에이에서 80만 달러 콘도를 산다는 건 80만 달러짜리 물건을 사는 게 아니라, 월 5천 달러대 후반의 생활비 구조를 같이 사는 겁니다. 그래서 이건 감으로 결정할 일이 아니라, 세후 소득과 다른 부채, HOA 수준, 향후 특별분담금 가능성까지 숫자로 냉정하게 따져봐야 안전합니다.