엘에이에서 80만 달러짜리 2베드 콘도를 구입하려고 하면 단순히 매매가만 생각하면 안 됩니다.

실제로는 세금, 보험, 클로징 비용, 관리비 등 여러 가지 부대비용이 따라오기 때문입니다.

우선 집값이 800,000달러라면 대부분의 바이어는 다운페이먼트로 20% 정도인 160,000달러를 현금으로 준비합니다.

나머지 640,000달러는 모기지로 대출을 받게 되는데, 이때 대출 이자는 현재 금리 기준으로 6.5% 전후를 잡을 수 있습니다.

30년 고정금리로 계산하면 월 모기지 상환금만 약 4,000달러 중반대가 됩니다. 여기에 엘에이 카운티의 부동산세가 붙습니다.

세율은 약 1.25% 정도라서 80만 달러 주택이면 연 10,000달러, 즉 월 830달러 정도를 세금으로 냅니다.

보험도 필요합니다. 콘도이기 때문에 화재보험과 HOA(주택관리조합) 단체보험이 일부 포함되지만, 개인 책임보험(Homeowners Insurance)을 추가하면 월 100달러 안팎이 나옵니다.

여기에 콘도라면 HOA 관리비가 있습니다. 이 금액은 건물의 위치, 시설, 연식에 따라 다르지만 엘에이 도심이나 웨스트LA, 코리아타운 인근이라면 월 500달러 내외로 잡습니다. 고급 하이라이즈 콘도 건물인 경우 수영장, 피트니스센터, 보안 서비스가 포함된  HOA가 월 1,000달러를 넘기도 합니다.

구입 시점에서는 클로징 비용이 발생합니다. 보통 매매가의 2~3% 정도인데, 80만 달러라면 약 16,000~24,000달러 수준입니다. 이 안에는 에스크로 수수료, 타이틀 보험, 감정평가비, 대출비용, 변호사 비용 등이 포함됩니다. 여기에 부동산 중개 수수료는 보통 셀러가 부담하지만, 일부 딜에서는 바이어가 일부 나누어 내기도 합니다.

또한 새로 구입 후 수리나 인테리어에 드는 비용도 생각해야 합니다. 새 콘도라도 커튼, 가전제품, 조명, 페인트 등 초기 정비에 1만~2만 달러는 금방 들어갑니다. 만약 다운페이를 20%보다 적게 하면 모기지 보험(PMI)을 추가로 내야 하고, 그럴 경우 월 200~300달러 정도가 더 붙습니다.

결국 모든 걸 종합하면 80만 달러짜리 콘도를 구입하는 데 필요한 초기 현금은 다운페이 16만 달러 + 클로징 2만 달러 + 초기비용 1만 달러 해서 최소 19만 달러 이상이고, 월 지출은 모기지 4,300달러 + 세금 830달러 + HOA 700달러 + 보험 100달러 등 총 5,900달러 내외가 됩니다.

세금 공제나 렌트 수입이 있으면 조금 줄일 수 있지만, 순수 거주용으로는 월 6천 달러 가까운 부담이 생기는 셈입니다.

엘에이 부동산의 매력은 높은 시세차익 가능성이지만, 동시에 이런 유지비와 세금이 크기 때문에 장기 거주와 투자 목적을 명확히 나누어 계획을 세우는 게 중요합니다.

특히 금리가 높은 시기에는 대출 전 세후 소득과 부채비율(DTI)을 철저히 계산해두는 것이 안전합니다.