얼바인에서 콘도를 알아본다면 HOA 재무제표부터 요청해 보는 것이 순서다. 같은 얼바인 안에서도 어느 빌리지인지에 따라 관리비 구조가 크게 다르다. 매물을 보러 다니다 보면 계약서에 서명하기 전 재무제표와 리저브 스터디를 열람할 권리가 있다는 사실을 모르는 분들이 의외로 많다.

그렇다면 얼바인 콘도의 관리비는 실제로 얼마나 될까. 일반적인 어태치드 콘도와 타운홈은 매달 250달러에서 450달러 사이로 형성되어 있고, 하이라이즈 콘도는 1400달러에서 2000달러까지 올라간다 (지역 부동산 자료 기준). 여기서 한 가지 더 짚어야 할 부분이 있다. 얼바인의 대형 마스터플랜 커뮤니티는 건물 단위 서브 어소시에이션과 공원, 트레일을 관리하는 마스터 어소시에이션이 따로 있어 두 층의 관리비가 함께 붙는 구조가 많고, 신축 단지라면 Mello-Roos라는 특별세까지 매달 30달러에서 300달러 이상 추가되는 경우도 있다.

그렇다면 이 관리비 안에는 무엇이 들어 있을까. 건물 외관과 공용부 유지보수, 마스터 보험, 수영장과 헬스장 등 공용시설, 조경과 쓰레기 수거, 리저브펀드 적립이 기본 항목이다. 재무제표를 볼 때는 이 중 리저브펀드 잔액이 권장 적립 수준에 얼마나 도달해 있는지를 먼저 확인하는 것이 핵심이다.

• 최근 3년치 재무제표와 리저브 스터디
• 리저브펀드 적립률과 권장 수준 비교
• 최근 특별부과금 이력
• 서브 어소시에이션과 마스터 어소시에이션 이중 관리비 여부

얼바인은 같은 시 안에서도 우드베리, 포터 랜치, 포춘 등 빌리지에 따라 콘도 연식과 관리비 구조가 눈에 띄게 다르다. 초기에 개발된 빌리지는 관리비는 상대적으로 낮지만 리저브펀드 적립 이력이 오래돼 재무제표 확인이 더 필요하고, 최근 개발된 빌리지는 관리비와 Mello-Roos가 함께 더해지는 대신 리저브펀드가 신축 시점부터 체계적으로 쌓이기 시작한 경우가 많다. 재무제표를 요청할 때는 서브 어소시에이션과 마스터 어소시에이션 양쪽 문서를 모두 받아보는 것이 좋은데, 두 조직의 리저브펀드 상태가 다르게 나타나는 경우가 실제로 있기 때문이다.

캘리포니아는 민법 5550조에 따라 HOA가 최소 3년마다 리저브 스터디를 하고 매년 검토하도록 정하고 있다. 3세대 이상 건물은 SB 326법에 따라 발코니와 데크 같은 외부 구조물 점검도 9년 주기로 의무화되어 있다. 리저브펀드가 부족한 상태에서 큰 수리가 닥치면 특별부과금이 나올 수 있으므로, 재무제표에서 리저브 잔액과 최근 지출 내역을 함께 확인해야 한다.

체크리스트를 하나씩 채워가다 보면 재무제표만으로는 다 드러나지 않는 부분도 눈에 들어온다. 예를 들어 서브 어소시에이션 재무제표는 안정적인데 마스터 어소시에이션 쪽 리저브펀드가 상대적으로 부족한 경우, 공원이나 트레일 같은 대규모 공용시설 보수가 필요할 때 매수자가 예상하지 못한 특별부과금을 마스터 어소시에이션 명의로 받을 수도 있다. 얼바인처럼 이중 관리비 구조가 흔한 지역에서는 이 부분을 놓치지 않는 것이 실질적인 리스크 관리로 이어진다.

모기지 대출기관도 같은 문서를 본다. 연체율, 리저브펀드 비율, 소송 여부, 상업 공간 비율이 기준에 못 미치면 non-warrantable condo로 분류돼 대출이 거부될 수 있다. 한인 가정이 선호하는 학군에 따라 같은 얼바인 안에서도 어느 빌리지인지에 따라 사정이 다르므로, GreatSchools나 Niche 등급을 참고하되 구매 전 해당 주소의 배정 학교를 직접 확인해 보기 바란다. 타주에서 오는 경우라면 재산세와 보험료 기준이 다르다는 점, 여기에 Mello-Roos까지 더해 총 월 지출을 계산해야 한다는 점을 함께 짚어야 한다. 이 글은 투자, 법률 조언이 아니며, 실제 계약 전에는 전문가 상담을 함께 받아보기 바란다.