아틀란타 상업 부동산 시장쪽 전망과 현재 상태를 살펴보면 늘 빠지지 않는 말이 '남동부의 경제 중심지', '교통의 요지', '물류의 핵심'이라는 수식어입니다. 틀린 말은 아닙니다. 여기 고속도로는 거미줄처럼 얽혀 있고, 공항은 세계에서 제일 바쁜 공항 중 하나입니다.

그래서 한동안은 상업 부동산 투자자들이 몰려들며 여긴 무조건 된다는 분위기가 강했습니다. 올림픽 이후 도시가 깔끔해졌다는 얘기도 아직까지 단골 메뉴입니다. 그런데 요즘 분위기는 조금 달라졌습니다. 특히 오피스 시장을 보면 현실이 꽤 냉정합니다. 코로나 이후 재택근무가 일상이 되면서 넓고 번듯한 오피스가 꼭 필요하냐는 질문이 날아오기 시작했습니다.

애틀랜타라고 예외일 리 없습니다. 다운타운과 미드타운의 오피스 빌딩을 보면 불은 켜져 있는데 사람은 없는 묘한 풍경이 흔합니다. 금융회사, 로펌, 부동산 회사들까지 사무실을 줄이거나 재배치하면서 공실률은 은근슬쩍 올라갔습니다. 그래서 요즘은 오피스 빌딩이 갑자기 공유 오피스가 되거나, 리테일로 변신하거나, 리노베이션 간판만 달고 시간을 버는 경우도 많습니다. 투자자 입장에선 장기 보유 버튼 누르기가 점점 망설여지는 구간입니다.

반대로 물류와 산업용 부동산은 혼자 다른 게임을 하고 있습니다. 애틀랜타는 물류 얘기만 나오면 표정이 달라집니다. 고속도로 세 개가 교차하고, 공항에서 화물이 쏟아져 나오니 물류창고는 지어도 지어도 부족합니다. 전자상거래 회사들이 남부 물류 거점으로 애틀랜타를 찍으면서 창고 가격과 임대료는 꾸준히 올라갔습니다. 이쪽은 경기 탓도 덜 타고, 화려하진 않아도 돈은 착실히 벌어다 주는 효자 자산 취급을 받습니다.

리테일은 딱 애틀랜타다운 양극화 상태입니다. 예전식 대형 쇼핑몰은 손님보다 빈 매장이 더 눈에 띄는 경우가 많습니다. 반면 생활 밀착형 상권이나 식당 위주의 오픈형 쇼핑센터는 여전히 사람 냄새가 납니다. 젊은 인구가 많고 먹고 놀 걸 좋아하는 도시답게, 경험형 리테일은 살아남고 있습니다. 백화점은 한숨 쉬고, 레스토랑과 카페는 웃는 구조입니다.

여기에 영화와 방송 산업까지 가세하면서 스튜디오 주변 상권은 또 다른 이야기를 만듭니다. 촬영장이 들어서면 주변에 사무실, 창고, 식당이 따라붙고, 갑자기 동네 분위기가 바뀝니다. 스타트업과 공유 오피스도 대학과 연구기관 덕분에 꾸준히 수요는 있습니다. 다만 이쪽도 화끈하다기보다는 소소하게 유지되는 느낌에 가깝습니다.

결국 애틀랜타 상업 부동산은 이제 묻지마 투자 시대는 끝났습니다. 물류는 여전히 탄탄하지만, 오피스와 리테일은 머리 써서 골라야 합니다. 인구 유입과 기업 환경은 여전히 강점이지만, 금리와 경기라는 현실은 만만치 않습니다.

애틀랜타는 여전히 기회가 있는 도시지만 아무 데나 사두면 오른다는 기대를 했다면 이제는 생각을 좀 고쳐야 할 시점입니다.

이런 점에서 애틀랜타 상업 부동산은 지금 공부 많이한 사람만 살아남는 시장이 되어가고 있는거 같습니다.